Mercerie Jules Demers inc. c. 2748-0201 Québec inc.
no. de référence : 460-17-001086-099
Mercerie Jules Demers inc. c. 2748-0201 Québec inc.2009 QCCS 4020
JS 1202
COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE
BEDFORD
Nº :
460-17-001086-099
DATE :
9 septembre 2009
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE :
L’HONORABLE
LINE SAMOISETTE, J.C.S.
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MERCERIE JULES DEMERS INC.
Demanderesse
c.
2748-0201 QUÉBEC INC.
Défenderesse
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JUGEMENT
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[1] La demanderesse, Mercerie Jules Demers inc. (la Mercerie) demande au tribunal de rendre un jugement déclaratoire afin de déterminer la validité de l'avis de résiliation de bail du 29 janvier 2009 qu'elle a transmis à la défenderesse 2748-0201 Québec inc. (Matelas Bonne Nuit).
CONTEXTE FACTUEL :
[2] La Mercerie exploite un commerce de vente au détail de vêtements sur la rue Principale à Granby[1].
[3] Matelas Bonne Nuit œuvre également dans la vente au détail dans le domaine de fourniture de maison. Depuis le printemps 2002, elle loue un local commercial situé au 330, rue Principale à Granby[2]. La propriétaire de l'immeuble est Rachel Laflamme. Son fils Daniel Laflamme agit à titre de mandataire. Un bail a été signé le 3 février 2008 d'une durée de cinq ans. Il débute le 1er mai 2008 pour se terminer le 30 avril 2013. Ce bail n'a pas été publié au bureau de la publicité des droits.
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[4] Au cours de l'année 2007, Daniel Laflamme décide de mettre en vente l'immeuble dans lequel se trouve le local loué par Matelas Bonne Nuit. Il l'offre tout d'abord au représentant de Matelas Bonne Nuit. L'offre est déclinée. Daniel Laflamme choisit alors de mettre l'immeuble en vente par l'intermédiaire d'un agent d'immeubles. Une pancarte est installée sur l'immeuble et des visites ont lieu.
[5] La Mercerie, pour sa part, décide d'agrandir son magasin et souhaite acquérir un immeuble commercial pour y exploiter son commerce. L'immeuble de Rachel Laflamme l'intéresse. Après avoir visité l'endroit et avant de se porter acquéreur de l'immeuble, la Mercerie veut être assurée qu'elle peut résilier le bail de Matelas Bonne Nuit pour occuper ce local à compter du 1er février 2010.
[6] La Mercerie apprend que le bail commercial de Matelas Bonne Nuit n'a pas été publié au bureau de la publicité des droits à l'encontre de l'immeuble.
[7] Le 28 janvier 2009, la Mercerie achète l'immeuble. Le contrat de vente est reçu devant Me Pierre Noiseux[3].
[8] Le lendemain, un avis de résiliation de bail est envoyé à Matelas Bonne Nuit indiquant que le bail se termine le 31 janvier 2010. Cet avis de résiliation de bail du 29 janvier 2009 est au cœur du présent litige.
[9] Dès le 30 janvier 2009, Matelas Bonne Nuit publie son bail[4] et envoie une lettre à la Mercerie l'informant qu'il n'est pas de son intention de quitter le local loué avant l'expiration du bail en 2013. Il réfère le nouveau propriétaire au contrat de vente et plus particulièrement à l'alinéa 4 sous la rubrique "Obligations"[5]:
« D'autre part, l'acheteur s'oblige à ce qui suit :
1. Prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur;
2. Payer tous les impôts fonciers échus et à échoir, y compris la proportion de ceux-ci pour l'année courante à compter du vingt-huit janvier deux mille neuf (28 janvier 2009) et aussi payer, à compter de la même date, tous les versements en capital et intérêts à échoir sur toutes les taxes spéciales imposées avant ce jour dont le paiement est réparti sur plusieurs années;
3. Payer les frais et honoraires des présentes, de leur publicité et des copies pour toutes les parties;
4. Respecter les baux en vigueur avec droit d'en percevoir les loyers à compter du vingt-huit janvier deux mille neuf (28 janvier 2009), le vendeur subrogeant l'acheteur dans tous ses droits lui résultant desdits baux. »
(nos soulignements)
[10] Après réception de cette lettre, le représentant de la Mercerie, Daniel Laflamme et le notaire Noiseux, constatent qu'il y a une erreur puisque selon eux l'intention des parties était que l'acquéreur se prévale des droits découlant de l'art 1887 C.c.Q. Ils décident alors de procéder par acte de correction au lieu d'entreprendre un recours en inscription de faux. Dans sa requête pour jugement déclaratoire, la Mercerie allègue au paragraphe 20:
« 20. Lors de la découverte de cette erreur malencontreuse, les parties en cause, soit la demanderesse, Daniel Laflamme et Me Noiseux, étant tous d'accord quant à l'erreur commise, ont procédé par acte de correction de titre afin que l'acte de vente P-6 représente fidèlement l'intention des parties et ce, dans un souci d'efficacité et de proportionnalité afin d'éviter des procédures d'inscription en faux qui seraient coûteuses, le tout tel qu'il appert de l'acte de correction de titre publié à l'encontre de “l'immeuble” le 12 mars 2009 sous le numéro 16 007 994 dénoncé par la signification de la présente sous la cote P-8.»
[11] La Mercerie informe Matelas Bonne Nuit qu'une erreur a été commise dans le contrat de vente et que contrairement à ce qui y est écrit, il n'y a aucune stipulation pour autrui. Son représentant ajoute que des démarches sont entreprises pour corriger l'acte de vente afin qu'il reflète l'intention réelle des parties. Sa seule intention étant que le bail soit résilié afin que la Mercerie puisse prendre possession des lieux le 1er février 2010.
[12] Un acte de correction est effectivement préparé par le notaire Noiseux puis signé le 12 mars 2009[6]. Il est publié le jour même. La correction vise essentiellement la modification de la clause de stipulation pour autrui :
"4. Les parties désirent corriger cette clause de façon à respecter l'intention des parties.
EN CONSÉQUENCE DE CE QUI PRÉCÈDE, les parties corrigent à toutes fins que de droit la clause inscrite à l'alinéa 4 de la rubrique "OBLIGATIONS" de façon à ce qu'elle respecte l'intention des parties.
Cette clause devra se lire comme suit :
“L'acheteur aura le droit de percevoir les loyers à compter du vingt-huit janvier deux mille neuf (28 janvier 2009), sans préjudice au droit de l'acheteur d'exercer les droits qui lui sont accordés en vertu de l'article 1887 du Code civil du Québec”
Toutes les autres clauses de l'acte de vente intervenu entre le vendeur et l'acheteur le vingt-huit janvier deux mille neuf (28 janvier 2009) et publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Shefford, sous le numéro 15 921 695 sont et demeureront les mêmes. "
(nos soulignements)
[13] Matelas Bonne Nuit refuse de reconnaître la validité de l'avis de résiliation de bail[7]. Elle est formelle, elle n'a pas l'intention de quitter le local loué le 31 janvier 2010. Elle veut que son bail soit respecté tel que prévu au contrat de vente du 28 janvier 2009.
QUESTIONS EN LITIGE :
[14] L'avis de résiliation de bail du 29 janvier 2009 est-il valide?
POSITION DES PARTIES :
La Mercerie :
[15] La Mercerie allègue que la stipulation pour autrui n'a jamais existé puisque les parties au contrat n'ont jamais eu l'intention de conférer un droit à Matelas Bonne Nuit.
[16] La Mercerie plaide que l'absence de consentement entraîne la nullité de l'obligation donc la disparition de la stipulation pour autrui. Ainsi, l'acte de correction signé et publié le 12 mars 2009 a un effet rétroactif au 28 janvier 2009 puisque l'acte de correction annule la clause de l'alinéa 4 sous la rubrique "OBLIGATIONS" et modifie rétroactivement le contenu du contrat du 28 janvier 2009. En conséquence, l'article 1887 C.c.Q. s'applique.
[17] La Mercerie maintient que l'avis de résiliation de bail du 29 janvier 2009 est valide et opposable à Matelas Bonne Nuit.
Matelas Bonne Nuit:
[18] Matelas Bonne Nuit plaide que la stipulation pour autrui contenue au contrat du 28 janvier 2009 emporte une renonciation de la Mercerie au bénéfice de l'article 1887 C.c.Q. et qu'en conséquence l'avis de résiliation de bail est invalide.
[19] Matelas Bonne Nuit allègue qu'ayant porté à la connaissance de la Mercerie sa volonté d'accepter la stipulation pour autrui, cette dernière est irrévocable.
[20] S'il est vrai que les parties au contrat peuvent entre elles modifier l'acte de vente, elles ne peuvent, par acte de correction ultérieur, modifier rétroactivement le contrat lorsque la modification affecte les droits d'un tiers.
ANALYSE :
[21] La Mercerie a intérêt à faire déterminer si l'avis de résiliation de bail du 29 janvier 2009 est valide, et ce, afin de résoudre immédiatement la difficulté appelée à survenir le 1er février 2010[8].
[22] Si l'acte de correction notarié, signé le 12 mars 2009, modifie valablement en partie rétroactivement le contrat de vente au 28 janvier 2009, l'article 1887 C.c.Q. s'applique. En conséquence, l'avis de résiliation de bail du 29 janvier 2009 sera valide. Au cas contraire, si l'avis de résiliation de bail est invalide, la Mercerie ne pourra prendre possession du local commercial de Matelas Bonne Nuit le 1er février 2010. Le bail de Matelas Bonne Nuit se poursuivra alors jusqu'au 30 avril 2013.
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[23] Le contrat du 28 janvier 2009 est clair. C'est un acte authentique qui contient une stipulation pour autrui en faveur de Matelas Bonne Nuit par laquelle la Mercerie s'engage à respecter le bail en vigueur.
[24] Les énonciations des faits que l'officier public avait mission de constater ou d'inscrire font preuve à l'égard de tous[9].
[25] Le 30 janvier 2009, Matelas Bonne Nuit accepte la stipulation pour autrui. Dès qu'il y a acceptation, le tiers bénéficiaire a le droit d'exiger directement du promettant l'exécution de l'obligation promise[10]. Le tiers bénéficiaire a un droit acquis au moment de la passation de l'acte entre le stipulant et le promettant. Sa volonté d'en profiter ne crée pas le droit, mais le conserve.
[26] Traitant de la stipulation pour autrui et de l'acceptation du tiers bénéficiaire, le juge Barclay, dans l'arrêt Gignac c. Siscoe Metals Ltd.[11] écrit:
"…But in all such cases the acceptance does not complete the contract; it only prevents the revocation of an already existing contract. The acceptance is confirmatory, not acquisitive."
[27] Dans leur volume Les obligations, Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin[12], traitent de l'acceptation de la stipulation par le bénéficiaire :
« 492 – Acceptation de la stipulation – Enfin, le tiers bénéficiaire doit accepter la stipulation. L'acceptation du tiers doit être portée à la connaissance du stipulant ou du promettant (article 1446 du Code civil). L'acceptation peut se faire par tous les moyens et peut être aussi bien expresse que tacite (par exemple l'institution d'un recours par le bénéficiaire pour faire valoir ses droits). Elle n'a cependant pas pour effet de créer le droit de créance. Ce droit existe, en effet, dans son patrimoine dès le moment de la conclusion du contrat entre le stipulant et le promettant, l'acceptation ne faisant que le confirmer. Le lien de droit est créé immédiatement et directement. Par contre, cette acceptation écarte la possibilité de révocation de la stipulation par le stipulant, ce qui est une conséquence importante. »
[28] Rappelons que ce n'est qu'après avoir reçu l'acceptation de Matelas Bonne Nuit que les parties au contrat se rendent compte de l'erreur contenue dans le contrat. La Mercerie invoque qu'elle n'a jamais voulu s'engager à respecter le bail et qu'il était clair
entre les parties au contrat qu'elle voulait, au contraire, résilier le bail tel que lui permet l'article 1887 C.c.Q.:
« 1887. L'acquéreur ou celui qui bénéficie de l'extinction du titre peut résilier le bail à durée indéterminée en suivant les règles ordinaires de résiliation prévues à la présente section.
S'il s'agit d'un bail immobilier à durée fixe et qu'il reste à courir plus de 12 mois à compter de l'aliénation ou de l'extinction du titre, il peut le résilier à l'expiration de ces 12 mois en donnant par écrit un préavis de six mois au locataire. Si le bail a été inscrit au bureau de la publicité des droits avant que l'ait été l'acte d'aliénation ou l'acte à l'origine de l'extinction du titre, il ne peut résilier le bail.
S'il s'agit d'un bail mobilier à durée fixe, l'avis est d'un mois. »
[29] Le professeur Jobin traitant de l'article 1887 C.c.Q. écrit[13]:
« En conséquence, il est possible que le nouveau locateur consente à une protection supérieure. Tel est le cas notamment quand il s'engage, dans l'acte d'acquisition, à respecter le bail en vigueur dans l'immeuble. On interprète cet engagement comme une stipulation pour autrui en faveur du locataire; si l'engagement n'est pas restreint, il accorde au locataire la même protection que si le bail était inscrit, c'est-à-dire que le nouveau locateur devient lié par celui-ci pour toute sa durée »
[30] La Mercerie plaide qu'étant donné qu'il y a eu absence de consentement entre les parties au contrat quant à une stipulation en faveur de Matelas Bonne Nuit, cette clause est nulle et doit être considérée comme n'ayant jamais existé. Elle maintient en conséquence que c'est la nouvelle clause contenue dans l'acte corrigé du 12 mars 2009 qui doit faire partie intégrante du contrat de vente et ce, rétroactivement au 28 janvier 2009.
[31] En somme, la Mercerie ne demande pas au tribunal d'annuler la clause visant la stipulation pour autrui dans le premier contrat mais plutôt lui demande de reconnaître qu'un acte authentique peut être modifié subséquemment par un autre acte authentique et ce, rétroactivement alors même que cela affecte un droit conféré à un tiers.
[32] En l'instance, il s'agit d'une erreur du notaire instrumentant qui a inséré une clause qui ne devait pas apparaître au contrat.
[33] La règle est à l'effet que le contrat n'a d'effet qu'entre les parties contractantes et qu'il n'en a point quant aux tiers excepté dans les cas prévus par la loi[14]. Or, la stipulation pour autrui est l'une de ces exceptions.
[34] Le tribunal est donc d'avis que l'acte de correction du 12 mars 2009 ne peut modifier un droit conféré à un tiers rétroactivement au 28 janvier 2009 sans devoir suivre les règles prévues à cet effet.
[35] En conséquence, la stipulation pour autrui, dans le contrat du 28 janvier 2009, emporte une renonciation de la part de la Mercerie au bénéfice de l'article 1887 C.c.Q.
[36] L'avis de résiliation de bail du 29 janvier 2009 est donc invalide.
PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
[37] DÉCLARE que l'avis de résiliation de bail du 29 janvier 2009 est invalide;
[38] LE TOUT avec dépens.
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LINE SAMOISETTE, J.C.S.
Me Vanessa Gravel
Normandin Gravel
Procureurs de la demanderesse
Me Gilles Viens
Procureur de la défenderesse
Date d’audience :
11 juin 2009
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[1] Pièce P-1.
[2] Pièce P-3.
[3] Pièce P-6.
[4] Pièce P-9.
[5] Pièce P-6.
[6] Pièce P-8.
[7] Pièce P-11.
[8] C.p.c., art. 453.
[9] C. c.Q., art. 2818.
[10] C.c.Q., art. 1444.
[11] Gignac c. Siscoe Metals Ltd., AZ-50293097 , [1944] B.R. p. 194.
[12] Jean-Louis BAUDOUIN et Pierre-Gabriel JOBIN, Les obligations, 6e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005, no 492, p. 503.
[13] P.-G. JOBIN, Le louage, Collection Traité de droit civil, 2e éd., Édition Yvon Blais, no 204, p. 507-508.
[14] C.c.Q., art. 1440.