PIERRE HAMEL c. COMPAGNIE TRUST ROYAL (erreur courtier immobilier)
no. de référence : 500 02 009306 858 Cour d'appel
C A N A D AProvince de Québec
Greffe de Montréal
No: 500 09 001169 853
(500 02 009306 858)
Cour d'appel
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Le 04 septembre 1990
CORAM : Juges Tyndale, Gendreau et Chevalier (ad hoc)
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PIERRE HAMEL, demandeur appelant,
c.
COMPAGNIE TRUST ROYAL, défenderesse principale et demanderesse en garantie
intimée, et JOHN ERNEST JOURNEAU, défendeur principal et défendeur en
garantie
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LA COUR, statuant sur le pourvoi de l'appelant contre un jugement de la Cour provinciale du district de Montréal (Honorable Claude-René Dumais), prononcé le 1er août 1985, rejetant avec dépens son action en dommages et intérêts au montant de 12 774,83 $ contre la Compagnie Trust Royal, accueillant partiellement son action contre le défendeur principal John Ernest Journeau et accueillant l'action on garantie de la Compagnie Trust Royal; la compagnie Trust Royal étant recherchée en dommages pour avoir fourni à l'appelant de fausses informations sur la superficie du terrain attenant à l'immeuble de John Ernest Journeau dont l'appelant désirait faire l'achat;
Après étude du dossisr, audition et délibéré;
Pour les motifs exposés dans les opinions écrites de M. le juge Paul-Arthur Gendreau et François Chevalier, déposées avec le présent jugement, et auxquelles souscrit son collègue, Monsieur le juge William S. Tyndale;
ACCUEILLE PARTIELLEMENT L'APPEL AVEC DEPENS ET PROCEDANT A RENDRE JUGEMENT, CONDAMNE L'INTIMEE A PAYER LA SOMME DE 4 269 $ ET L'INDEMNITE ADDITIONNELLE DE L'ARTICLE 1078.1 C.C., LES INTERETS ET LES DEPENS. JJ.C.A.
OPINION DU JUGE GENDREAU
Le jugement entrepris a rejeté l'action de l'appelant Pierre Hamel contre l'intimée Compagnie Trust Royal, recherchée en dommages pour avoir fourni à l'appelant de fausses informations à l'occasion de la vente de l'immeuble de John Ernest Journeau.
Journeau, à l'époque un résident de l'Ontario, désirait vendre sa maison de la rue Moreau à St-Eustache. Il en confia le mandat à Jay De Rouin, un agent du courtier Compagnie Trust Royal. Suivant les usages, Trust Royal inscrivit donc la propriété au service Inter-Agence appelé aussi Service d'inscriptions multiples (M.L.S.). Hamel, de son côté, cherchait une résidence. Il parcourut le Magazine de l'immobilier, une publication gratuite de la Chambre d'immeubles de Montréal où les acheteurs peuvent consulter de pleines pages de description de propriétés à vendre; généralement, on publie pour chaque inscription une petite photographie de la maison offerte, quelques informations de base, le nom de l'agent, l'identité de la firme à laquelle il est rattaché et son numéro de téléphone. Hamel fut attiré par l'inscription suivante:
3-00981 - ST-EUSTACHE - 55 900 $
Bungalow, 5 1/2, garage détaché, climatisation centrale, sous-sol fini, foyer en pierre, transfert, faut vendre. Jay & Janet Derouin 472-3783. Trust Royal (Carrefour Laval) 687-1840 (m.a. p. 67)
Hamel communiqua donc avec De Rouin qui lui fournit une fiche d'inscription, ce que les témoins ont appelé le "listing" et lui fit visiter les lieux. Intéressé, l'appelant fit une offre écrite accompagnée d'un dépôt à Trust Royal. Le vendeur l'accepta et Me Manon Touchette, notaire, fut commise pour préparer le contrat de vente. Le 16 mai 1981 était le jour retenu pour la signature de l'acte. C'est alors que l'appelant apprit du notaire que le terrain qu'on lui avait représenté être de 9,180 pieds carrés, n'en avait que 6,000. Hamel refusa d'acheter et l'affaire avorta.
L'appelant assigna le vendeur Journeau et le courtier Trust Royal en dommages. Le juge condamna Journeau, par défaut, à 4 269 $ mais rejeta l'action dirigée contre Trust Royal. Hamel n'attaque que cette partie du jugement.
La décision entreprise a conclu à l'absence d'obligation contractuelle du courtier à l'endroit de l'acheteur et aussi rejeté son recours quasi-délictuel au motif que l'appelant n'avait pas démontré la mauvaise foi et la faute caractérisée de ce courtier. Le juge écrit:
Si l'agent immobilier n'a pas agi honnêtement, s'il y a eu preuve de mauvaise foi de sa part, il peut être recherché délictuellement par le tiers qui a fait affaire avec lui; l'article 1053 C.C. s'applique toujours. Mais nous passons au régime délictuel: l'agent seul est attaqué, et la preuve contre lui doit être prépondérante.
La co-défenderesse n'a pas accepté la responsabilité des inscriptions contenues au "listing". La pièce P-2 est claire sur ce point, et contient la mention suivante:
- Les renseignements apparaissant sur cette inscription sont exacts au meilleur de la connaissance du Courtier Inscripteur. -
Dans ces circonstances, il fallait prouver faute caractérisée dudit courtier inscripteur, soit la co-défenderesse Trust Royal.
Que la divergence entre l'offre d'achat et la réalité quant à la superficie ait existé, cette partie est prouvée. Que cette différence soit le fait ou la responsabilité de la co-défenderesse, les éléments manquent pour établir une telle causalité. Le demandeur a visité la propriétés s'en est déclaré satisfait, et son oeil expérimenté en question de mesures n'a rien vu: il n'a su le problème que par les bons offices de son notaire, le jour de la signature manquée de l'acte de vente projeté. La négligence est pour le moins surprenante de la part d'un acheteur: il ne mesure pas le terrain, alors qu'il déclare au Tribunal que cette question de superficie était primordiale pour lui. S'il y a négligence, le Tribunal l'attribue au demandeur, non à la co-défenderesse Trust Royal. (m.a. 27 et 28)
Les faits suivants sont acquis au débat:
- la fiche signalétique (le "listing") fournie par le courtier et l'offre d'achat préparée par lui démontre une superficie de 9,180 pieds carrés alors qu'en réalité, il n'y avait que 6,000 pieds carrés;
- la vente a achoppé uniquement à cause de cette question;
Jay De Rouin connaissait Journeau de longue date et il était le courtier inscripteur de l'immeuble (m.a. 149);
- l'agent n'a jamais vérifié les informations de la fiche avec son client ni autrement.
Je soulignerai d'abord que je suis d'accord avec le juge lorsqu'il affirme l'absence de relations contractuelles entre l'appelant et l'intimée.
En revanche, si l'appelant démontre que la faute délictuelle ou quasi-délictuelle de l'intimée lui a causé des dommages, il aura droit à réparation (1053 C.C.). Cette responsabilité suit la règle générale et avec égards pour l'opinion du juge, elle existera même en l'absence de faute caractérisée ou mauvaise foi si la preuve est faite d'une erreur de conduite (voir à ce sujet La responsabilité civile délictuelle, Jean-Louis Baudouin, Edition 1985, pp. 54 et 55). En somme, l'évaluation de la faute prendra ici la forme de la réponse à la question suivante: un agent d'immeubles raisonnablement diligent et compétent aurait-il, ici, vérifié les informations qu'il fournissait à l'acheteur ?
Il n'est pas douteux que l'offre d'achat soit conforme à la fiche signalétique. Ce document qui émane de l'agent inscripteur, M. De Rouin, fournit à tous les intéressés comme à tous les autres agents, l'ensemble des informations nécessaires à l'identification et à une évaluation sommaire de l'immeuble proposé. Elle est un document très détaillé et précis. Elle comporte outre une photographie de la résidence, les informations suivantes: l'adresse et la description cadastrale, les dimensions du terrain et celles de la maison, le type et l'année de construction, le nombre, la description et la dimension de chaque pièce, la descripion du système de chauffage, la présence d'un garage ou d'autres dépendances et leurs dimensions, les particularités de la résidence (en l'espèce, on précisait que l'acheteur pouvait compter sur un sous-sol fini, une salle de lavage, une salle de famille avec foyer et de larges espaces de rangement de 12 par 25 pieds), l'évaluation municipale, le coût des taxes municipales et scolaires, l'étendue des services offerts, etc.
Ainsi qu'on le constate, ce document est élaboré et constitue pour l'acheteur un ensemble d'informations qui lui permet de vérifier si la propriété qu'il décrit convient à ses besoins et à son budget.
A mon avis, le courtier ou vendeur prudent, diligent et compétent ne peut permettre que de telles informations qui serviront éventuellement -et qui ont ici servi- à la préparation d'une offre d'achat soient disponibles sans une vérification de base. Or, M. De Rouin s'exprime en ces termes lorsqu'interrogé par son avocat:
Q. Dans quelles circonstances l'avez-vous rencontré, M. Hamel ?
R. J'avais un listing sur la rue Moreau, à St-Eustache, détails j'étais l'agent inscripteur et il m'avait contacté.
Q. Pouvez-vous dire à la Cour où vous avez pris le renseignement technique, le numéro de cadastre, la subdivision, la profondeur ?
R. On avait pris cette information-là sur notre système M.L.S. qui est une feuille qui est dans les fiches du système M.L.S.
Q. Et vous avez copié ça quand vous avez rempli l'offre d'achat ?
R. J'ai pris les renseignements là, les renseignements sur cette feuille-là.
Q. Et est-ce que c'est M. Journeau qui a donné les renseignements à la compagnie ces renseignements qui étaient mis sur la fiche ?
R. J'ai aucune idée parce que moi je travaillais depuis une secousse sur la propriétés sur le système M.L.S. puis je sais pas qui est-ce qui a donné ces renseignements-là, parce que c'est pas moi qui avait mis ça dessus.
Q. Et vous n'avez pas décidé vous-même d'écrire neuf mille cent quatre-vingt (9180) pieds carrés ?
R. Non, moi j'ai pris les chiffres qui étaient là, qui étaient sur la feuille d'inscription, la feuille M.L.S. (m.a. 149, 150 et 151)
Ainsi, bien qu'agent inscripteur, M. De Rouin n'a rien vérifié, même sommairement. Plus encore, il a écrit à l'offre d'achat une dimension de 9,180 pieds pour le terrain même s'il savait que l'ensemble des terrains du territoire qui nous intéresse sont à 6,000 pieds carrés (m.a. 153, lignes 30 à 34).
A mon avis, l'agent De Rouin, représentant du courtier Trust Royal, fut négligent: il n'a pas manifesté cette diligence dont on est en droit de s'attendre du courtier bon père de famille. Si je suis tout disposé a reconnaître que son mandat consiste à vendre l'immeuble de son client, cela ne le libère pas pour autant de toute obligation de bonne conduite envers l'acheteur.
Le Trust Royal prétend qu'il a rempli son obligation de vérification puisque sa procédure interne prévoit l'envoi d'une lettre au mandant accompagnée de la fiche signalétique. Comme le juge le signale, rien n'établit que cette missive fut reçue et j'ajouterai que rien ne prouve qu'elle fut même envoyée. M. Cayer, le supérieur de l'agent De Rouin en aurait été le signataire. Toutefois, il ne connaissait pas M. Journeau, ne l'a jamais rencontré et il ignorait tout du mandat confié à son agent De Rouin jusqu'au moment où l'affaire elle est devenue contentieuse.
Le juge a d'autre part donné une grande importance à l'inscription suivante apparaissant à la fiche signalétique:
Les renseignements apparaissant sur cette inscription sont exacts au meilleur de la connaissance du courtier inscripteur.
Avec égards, je ne peux, en l'espèce, interpréter cette mention comme disculpatoire. Ainsi que je le signalais plus haut, M. De Rouin, bien qu'en contact avec M. Journeau qu'il connaissait depuis longtemps, n'a pas jugé opportun de vérifier avec lui les informations qu'il utilisait même s'il savait que les immeubles de cet arrondissement ne comptaient généralement pas les 9,000 pieds carrés qu'il a lui-même représentés à l'acquéreur.
Le jugement fait aussi état "de l'oeil expérimenté" de l'appelant. Le juge fait probablement allusion au fait que M. Hamel était pilote d'avion. A mon avis et avec égards, si expérience il y avait en cette matière, elle était le lot du courtier et de son agent et non de l'appelant qui avait à l'époque 28 ans et qui acquérait sa toute première maison (m.a. 84).
Je suis donc d'avis que l'appel devrait réussir.
Quant aux dommages, le juge les avait évalués et le mémoire de l'intimée n'en traite nulle part. Je ne crois donc pas qu'il y ait lieu d'intervenir.
POUR CES MOTIFS, J'ACCUEILLERAIS L'APPEL AVEC DEPENS ET CONDAMNERAIS L'INTIMEE A PAYER LA SOMME DE 4 269 $, L'INDEMNITE ADDITIONNELLE DE L'ARTICLE 1078.1 C.C., LES INTERETS ET LES DEPENS. J.C.A.
OPINION DU JUGE CHEVALIER
Je souscris aux conclusions auxquelles en arrive mon collègue, monsieur le juge Gendreau, de même qu'aux motifs sur lesquels il les appuie. Je crois cependant utile d'ajouter le bref commentaire suivant.
La preuve faite devant le tribunal de première instance a révélé qu'avant de formuler son offre d'achat, l'appelant a visité les lieux décrits dans le "listing" préparé par l'agent d'immeuble à partir des renseignements fournis par le propriétaire. Son examen visuel a porté sur l'intérieur du bâtiment et sur le terrain qui l'entourait. En particulier, l'appelant admet qu'il a vu la cour et le jardin, qu'il a constaté l'existence de haies entre le terrain offert et celui de ses voisins de gauche et de droite de même que de certaines indications de l'endroit où il finissait à l'arrière. Allant même plus loin, il déclare qu'il était satisfait de ce qu'il voyait et qu'il savait exactement ce qu'on voulait lui vendre (m.a. pages 93 à 95 inc.).
Cela étant, dans son mémoire l'intimée plaide que l'appelant ne peut être admis à invoquer la faute de l'agent d'immeuble de lui avoir fourni des renseignements erronés puisque sa propre inspection des lieux lui ayant permis de faire la correction qui s'imposait, il n'existe pas de lien entre le préjudice allégué et la faute reprochée (m.i. pages 2 et 3).
Malheureusement, ce n'est pas ainsi que l'intimée a situé sa contestation en première instance. Poursuivie en dommages, elle a d'abord produit une défense dans laquelle elle alléguait n'être que mandataire du propriétaire Journeau et (paragraphe 12):
QUE si le co-défendeur John Ernest Journeau a mal inforné la partie défenderesse, la Compagnie Trust Royal, c'est seulement la responsabilité du co- défendeur étant donné que la Compagnie Trust Royal n'a fait que remplir son mandat que lui avait donné le mandant John Ernest Journeau ainsi que les renseignements;
En outre de sa défense, l'intimée a assigné Journeau en garantie, l'a requis de contester l'action principale et a demandé qu'il soit condamné à l'indemniser de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle. Admettant qu'elle a fait des représentations erronées à l'appelant, elle plaide (demande en garantie, paragraphe 6):
Qu'en conséquence, John Ernest Journeau, le mandant de la Compagnie Trust Royal, est responsable si la Compagnie Trust Royal a mal informé Pierre Hamel car ce fut John Ernest Journeau qui a donné les renseignements à la Compagnie Trust Royal et ces renseignements ne furent que répétés par la Compagnie Trust Royal au demandeur principale Pierre Hamel;
Le jugement attaqué reconnaît que l'erreur a existé et que la fausse représentation portant sur la contenance du terrain a été la cause directe du préjudice subi par l'appelant. C'est uniquement au niveau des fautes reprochées aux parties défenderesses qu'il a fait une distinction entre le cas du vendeur et celui de l'agent d'immeuble, la faute à l'égard du premier étant retenue à cause de l'aspect contractuel du litige et rejetée à l'égard du second à cause de sa nature délictuelle (une faute professionnelle) qui, selon le premier juge, n'a pas été établie.
La contestation de l'intimée ne portant donc pas sur l'absence de lien entre la faute alléguée et le préjudice subi, j'estime qu'elle ne peut maintenant soutenir un motif entièrement nouveau qui, s'il était accepté, nous obligerait à décider que l'offre d'achat a été validement consentie par l'appelant et que, tant à l'égard de l'intimée que du propriétaires l'appelant n'avait pas à se plaindre d'avoir été mal informé.
Je rejetterais donc cet argument de l'intimée et pour les motifs dont fait état l'opinion de mon collègue, j'accueillerais l'appel. J.C.A.
INSTANCE-ANTÉRIEURE
(C.P. Montréal 500-02-009306-858)