Domaine Val-Royal inc. c. Allard, 2014 QCCS 1888
no. de référence : 700-17-009296-129
Domaine Val-Royal inc. c. Allard2014 QCCS 1888
JC2316
COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE
TERREBONNE
No :
700-17-009296-129
DATE :
1er mai 2014
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE MICHEL A. CARON, J.C.S.
______________________________________________________________________
DOMAINE VAL-ROYAL INC.
partie demanderesse
c.
YVES ALLARD,
JOCELYNE GIGUÈRE,
DONALD RANGER,
MONIQUE FABRE
PAUL TREMBLAY,
LOUISE PELCHAT
partie défenderesse
______________________________________________________________________
JUGEMENT
______________________________________________________________________
[1] Au mois de septembre 2012, la demanderesse a fait signifier une requête en injonction permanente pour faire enlever des quais installés dans l’assiette d’une servitude.
[2] En date du 14 septembre 2012, deux des défendeurs ont acquiescé à jugement et en date du 4 mars 2013, le Tribunal a donné acte aux parties de cet acquiescement.
[3] Les procédures ont été continuées contre les défendeurs Yves Allard, Jocelyne Giguère, Paul Tremblay et Louise Pelchat.
[4] Le litige réfère à l’utilisation de quais installés en front d’une plage commune, la demanderesse alléguant que les défendeurs bénéficient d’une servitude de droit d’accès à pied seulement à la plage commune alors que les défendeurs font valoir que les quais ont été installés avec la permission du président de la demanderesse il y a plus de 25 ans et qu’ils ont le droit d’installer et utiliser un quai à cet endroit.
[5] La demanderesse est une compagnie qui exerce ses activités dans le secteur du développement immobilier et elle est propriétaire de plusieurs acres dans la municipalité de Val-Morin, les lieux étant connus comme étant le Domaine Val-Royal.
[6] Depuis 1958, plusieurs lots ont été vendus et revendus dont notamment les propriétés des défendeurs.
[7] Plusieurs propriétaires bénéficient d’une servitude donnant un droit d’accès à une plage commune. À l’origine, il y avait huit plages communes mais le présent litige concerne principalement la plage connue comme étant « la plage numéro 4 »[1] et de façon subsidiaire « la plage numéro 5 ».
[8] Les défendeurs M. Allard et Mme Giguère sont propriétaires d’un emplacement acquis au mois de juin 2010.
[9] L’acte de vente intervenu le 15 juin 2010[2] prévoit entre autres :
page 1
Avec et sujet à toutes les servitudes inhérentes audit immeuble et notamment, l’immeuble :
(…)
- bénéficie d’une servitude perpétuelle de droit d’accès à pieds seulement dans la plage commune, tel que plus amplement décrit à l’acte publié sous le numéro 336 679 ;
- bénéficie d’une servitude perpétuelle de droit d’accès à pieds seulement dans la plage commune, tel que plus amplement décrit à l’acte publié sous le numéro 250 847 ; et
(…)
[10] La servitude d’accès à la plage commune dont il est fait référence dans l’acte de vente publié sous le numéro 336679[3] se lit comme suit :
page 2 b
(…) a perpetual servitude or right of access, on foot only, on the common beach, known as being part of original lot number TWENTY-THREE (pt. no. 23, in the Fifth (5th) Range of the Township of Morin, on the Official Plan and Book of Reference of the Parish of Ste.Adele, having a width of forty feet (40’) in its west and east lines, by a depth of seventy-five feet (75’) in its north and south lines, English Measure and more or less and bounded as follows: - towards the west, by Lake Theodore, towards the north, by lot number 23-6, towards the east, by the public road, (lot no: 23-1), and towards the south, by lot number 23-7.
[11] La servitude d’accès prévu à l’acte publié sous le numéro 250847[4] se lit comme suit :
page 3
(…) a perpetual servitude or right of access, on foot only, on the nearest common beach, known as being an unsubdivided part of said original lot No : TWENTY-THREE (Pt. No. 23), of the same range, township and official plan and book of reference and located between Lake Theodore and the road no: 23-17 to have access to the said Lake Theodore.
[12] Les défendeurs M. Tremblay et Mme Pelchat sont propriétaires d’un emplacement comprenant plusieurs lots.
[13] En ce qui concerne l’acquisition du 15 octobre 1990[5], on y prévoit :
page 2
(…) avec ces droits de passage dans des rues privées et ces droits d’accès à une plage du Lac Théodore créés dans ces actes enregistrés sous les numéros 244991, 250852, 302591.
[14] La servitude d’accès à la plage commune que l’on retrouve à l’acte publié sous le numéro 244991[6] se lit comme suit :
page 3
With and in favor of the purchaser, his heirs and assigns, as owner of the hereby sold property and with others having rights therein a perpetual servitude or right of access on foot only on the nearest common beach known as being an unsubdivided part of said original lot TWENTY-THREE (Pt. 23) of the same range, township and official plan and book of Reference and located between Lake Theodore and the road (No: 23-17).
[15] La servitude d’accès à la plage commune que l’on retrouve à l’acte publié sous le numéro 250852[7] est décrite comme suit :
page 3
With and in favour of the purchaser, his heirs and assigns, as owner of the hereby sold property and with others having rights therein, a perpetual servitude or right of access, on foot only, on the nearest common beach, known as being and unsubdivided part of said original lot No; TWENTY-THREE (Pt. No. 23), of the same range, township and official plan and book of reference and located between Lake Theodore and the road No: 23-17, to have access to the said Lake Theodore.
[16] Enfin, la servitude d’accès à la plage commune que l’on retrouve à l’acte publié sous le numéro 302591[8] est décrite comme suit:
page 3
With and in favour of the Purchasers, their heirs and assigns, as owners of the hereby sold property and with others having rights herein, a perpetual servitude or right of access, on foot only, on the nearest common beach, known as being an unsubdivided part of said original lot number : TWENTY-THREE (Pt. no: 23), of the same Range, Township and Official Plan and Book of Reference, and measuring forty feet (40’) in its north and south lines and twenty feet (20’) in its west and east lines, English Measure and more or less, and bounded: towards the north, by lot no: 23-6, towards the east, by lot no: 23-1, towards the south, by lot no: 23-7 and towards the west, by Lake Theodore.
[17] Questions en litige
• Les servitudes comprennent-elles le droit d’installer un quai notamment pour y amarrer un ponton ou une embarcation de plaisance?
• Les permissions accordées et la tolérance pendant de nombreuses années permettent-elles une utilisation différente de ce qui est décrit aux servitudes?
• Y a-t-il un droit acquis?
[18] Au cours des ans, deux quais ont été installés et la preuve a révélé qu’il y avait eu une tolérance par la demanderesse.
[19] Plus spécifiquement, le principal représentant de la demanderesse, M. Nicholas Fonay, a expliqué que la compagnie demanderesse a été fondée en 1958 et son père en a été président pendant de nombreuses années. M. Fonay sénior est décédé en 1995 et à partir de 2005, M. Nicholas Fonay a été le président. Entre 1995 et 2005, c’est la mère de M. Nicholas Fonay qui a dirigé l’entreprise mais, selon M. Nicholas Fonay, c’est lui qui s’occupait à peu près de toutes les décisions administratives.
[20] Bien que la demanderesse soit demeurée propriétaire de plusieurs lots, la preuve a révélé que la famille Fonay était déménagée à l’extérieur du Québec il y a environ 40 ans. M. Nicholas Fonay est catégorique à l’effet qu’aucune permission n’a été donnée pour l’installation de quais, sauf à M. Frost qui était un bon ami de son père.
[21] La preuve est contradictoire sur les faits précis menant à cette permission car d’après M. Frost, c’est le père de M. Nicholas Fonay qui aurait donné la permission.
[22] À tout événement, il ne fait aucun doute que M. Frost a eu la permission d’installer un quai à la plage numéro 4.
[23] En 1999, M. Frost a vendu à M. Desjardins lequel a ultérieurement vendu sa propriété à M. Allard et Mme Giguère.
[24] Ainsi, M. Allard et Mme Giguère ont acheté la propriété de M. Desjardins et dans l’acte de vente[9] on y lit :
La présente vente comprend les installations permanentes de chauffage, d’électricité, d’éclairage et les biens meubles suivants :
Un lave-vaisselle, un Spa dur deck, un quai de 20 pieds par 4 pieds (…)
[25] La bonne foi des défendeurs ne fait pas de doute. En effet, lorsque M. Allard et Mme Giguère sont devenus propriétaires en 2010, les représentations du vendeur étaient à l’effet qu’il y avait un quai et l’acte de vente vient confirmer ce fait. M. Allard et Mme Giguère ont toujours été et demeurent convaincus qu’ils peuvent utiliser les lieux et plus spécifiquement le quai, d’une part, parce que la servitude est prévue à l’acte de vente et, d’autre part, parce que leur vendeur (M. Desjardins) a vendu le quai en même temps que la propriété.
[26] En ce qui concerne M. Tremblay et Mme Pelchat, ils sont devenus propriétaires en 1990 et auraient eu la permission de M. Fonay (père) d’installer un quai mais par l’intermédiaire de M. Frost. Le quai a été installé en 1991 et il y a eu tolérance jusqu’en 2005.
[27] M. Tremblay insiste qu’au cours des années, il a permis à diverses personnes d’utiliser son quai. En mai 2005, il a pris connaissance d’une affiche l’informant d’une situation litigieuse.
[28] Plus récemment, en 2013, le quai appartenant à M. Tremblay est disparu. Le quai est soudainement réapparu et le témoin M. Ghislain Duchesne est venu confirmer au Tribunal qu’il était à l’origine des gestes posés. Ce témoin a admis avoir déplacé le quai de M. Tremblay mais outre la démonstration qu’il y avait beaucoup de frustration entre les voisins sur la question de l’utilisation de la plage et des quais, les faits liés aux actes posés par ce témoin ne sont pas pertinents à la solution du litige.
[29] Le témoignage de Mme Madeleine Paquin permet cependant de comprendre, du moins en partie, l’origine des présentes procédures. En effet, depuis 1987, Mme Paquin habite la propriété immédiatement à côté de la plage numéro 4. Mme Paquin a expliqué au Tribunal que depuis un certain temps, elle essayait de vendre sa propriété et elle constate que la présence des quais et des bateaux immédiatement à côté de sa propriété est un élément négatif. Mme Paquin mentionne même qu’un acheteur potentiel lui a indiqué « il y a une marina là ».
[30] Il ne fait aucun doute que Mme Paquin est devenue exaspérée et elle s’est plainte à l’Association des propriétaires et à M. Fonay.
[31] Ainsi, à partir de mai 2007, il y a eu des échanges entre la demanderesse et les défendeurs[10] et le climat est demeuré très tendu entre Mme Paquin et certains propriétaires.
[32] Le Tribunal répète qu’il ne fait aucun doute que les défendeurs ont agi de bonne foi étant convaincus qu’ils agissaient en conformité avec leur droit de propriété et les ententes convenues.
[33] Par ailleurs, il ne fait aucun doute que la demanderesse n’a jamais renoncé à ses droits même en accordant une permission personnelle à M. Frost.
Le droit
[34] Les actes constitutifs des servitudes d’accès à la plage commune numéro 4 se trouvent aux pièces P-15, P-19 et P-20.
[35] L’examen des trois actes constitutifs confirme qu’il s’agit dans les trois cas d’une servitude perpétuelle, strictement pour un droit d’accès à la plage commune et à pied seulement.
[36] À l’époque des actes constitutifs, le Code civil du Bas Canada prévoyait :
Art. 499. La servitude réelle est une charge imposée sur un héritage pour l’utilité d’un autre héritage appartenant à un propriétaire différent.
Art. 545. Tout propriétaire usant de ses droits et capable de disposer de ses immeubles, peut établir sur ou en faveur de ces immeubles telles servitudes que bon lui semble, pourvu qu’elles n’aient rien de contraire à l’ordre public.
L’usage et l’étendue de ces servitudes se déterminent d’après le titre qui les constitue, ou d’après les règles qui suivent si le titre ne s’en explique pas.
Art. 549. Nulle servitude ne peut s’établir sans titre; la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet.
Art. 550. Le titre constitutif de la servitude ne peut être remplacé que par un acte recognitif émanant du propriétaire du fonds asservi.
[37] Dans Denise Paradis Garneau c. Normand Gauthier[11], la juge Geneviève Marcotte alors à la Cour supérieure écrivait :
[66] Dans la mesure où les actes créant les servitudes sont antérieurs à 1994, ce sont les dispositions du Code civil du Bas Canada qui doivent guider le Tribunal dans son analyse.
[67] L'article 545 C.c.B.c. prévoit que l'usage et l'étendue des servitudes se déterminent d'après le titre qui les constitue. Par ailleurs, tant sous le Code civil du bas Canada que sous le Code civil du Québec, nulle servitude ne peut s'établir sans titre et la possession, même immémoriale, ne suffit pas à en conférer l'existence.
[68] C'est ce que souligne le juge Clément Trudel dans l'affaire Painchaud c. O'Connor, dans le cadre d'une dispute portant sur le droit d'amarrer un quai sur un muret de béton situé dans l'assiette du droit de passage, à l'extrait suivant :
« [23] Autant sous le Code civil du Québec que sous le Code civil du Bas Canada, nulle servitude ne peut s'établir sans titre et la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet (C.c.Q. 1181, C.c.B.C. 549), les actes de pure faculté ou de simple tolérance ne pouvant fonder la possession (C.c.Q. 924, C.c.B.C. 549 et 2196). Il s'ensuit que le passage lui-même ne peut s'acquérir par prescription. Toutefois, l'assiette de la servitude et son mode d'exercice le peuvent par prescription trentenaire sous l'ancien code et par prescription décennale en raison de l'article 2917 C.c.Q. ».
(…)
[71] En ce qui concerne la tolérance ou l'autorisation accordée au bénéficiaire du droit de passage, en l'absence d'un titre lui conférant de tels droits, elle s'avère au mieux un engagement personnel et ne constitue pas une extension du droit réel.
(…)
[73] En l'absence de référence précise dans le texte de la servitude, les tribunaux refusent généralement d'inclure au droit de passage et d'accès à un lac, le droit d'y installer ou déposer des objets, d'y séjourner, d'y ancrer un quai ou des embarcations et d'utiliser la rive comme un propriétaire.
(…)
[76] S'exprimant pour la Cour, le juge Jacques Chamberland précisait ce qui suit :
« [66] En ce qui concerne le droit d'accoster une embarcation, le juge de première instance explique que, s'agissant d'une servitude de passage « à pied seulement », il ne saurait être question pour l'intimé de transporter des embarcations lourdes dont la mise à l'eau nécessite un véhicule avec remorque; partant, il ne saurait être question d'ordonner au propriétaire du fonds servant de permettre à l'intimé d'amarrer une telle embarcation, ni sur la plage ni dans la partie du lac visée par le bail hydrique qui se situe dans le prolongement de la servitude dans le lac.
[67] Je suis d'accord avec cette analyse et l'appelant incident ne me convainc pas d'une erreur justifiant l'intervention de la Cour.
[68] En ce qui concerne les embarcations légères, qui peuvent être transportées « à pied seulement », le juge de première instance n'en traite pas. Il est clair, selon moi, que l'appelant ne saurait avoir le droit d'amarrer une telle embarcation sur la plage, sauf temporairement lors de la mise à l'eau ou au retour d'une promenade sur le lac, puisque, faut-il le répéter, la servitude dont il bénéficie ne lui donne pas le droit d'utiliser la plage de façon prolongée».
[38] Dans André Dunn c. Gilles Léveillé[12], le juge Clément Trudel examinant l’assiette d’un droit de plage écrit :
[129] C'est essentiellement en vertu du titre constitutif que le droit de plage doit être interprété. Tout doute doit jouer en faveur du fonds servant.
[130] Aucune des servitudes conventionnelles de plage en l'espèce ne comporte le droit d'accéder en voiture, d'installer un quai, d'amarrer l'ancre d'un bateau, d'entreposer des équipements et des embarcations et de descendre des embarcations. Les actes traduisent plutôt l'intention de permettre l'accès entre le lot 32-34 et le lac, mais non celle d'installer un quai et d'y amarrer des bateaux de façon permanente.
[131] À n'en pas douter, le droit de plage comprend le droit de baignade et le droit de séjour et peut s'exercer sur le lot 32-23 tout en respectant l'assiette de la servitude de passage, mais n'inclut pas le droit d'ancrer et d'utiliser un quai, d'amarrer des embarcations, d'entreposer des articles et des équipements nautiques ou autres. Quant à l'accès au lac et à la descente d'embarcations au lac, ces éléments font partie du droit d'accès au lac (Langevin c. Gestion François Cousineau inc. précité).
[39] Le Tribunal se doit de constater que la preuve a clairement établi qu’à l’origine, il n’y avait pas de quai et d’ailleurs, sur les huit plages qui existaient alors (il en reste sept) il y avait seulement une plage où on retrouvait un quai et des cabines. Ces installations ont plus tard été détruites.
[40] La permission donnée à M. Frost et la permission indirecte obtenue par M. Tremblay étaient des permissions personnelles et n’ont pas modifié les servitudes dont bénéficient les défendeurs.
[41] D’ailleurs, aucun document écrit de quelque nature que ce soit n’a été déposé pour justifier une modification des servitudes.
[42] Le Tribunal a rappelé plus haut la bonne foi des défendeurs et note également que le défendeur M. Tremblay ne conteste pas la propriété des lieux. Dans sa lettre du 14 mai 2007[13], M. Tremblay indique : «First we do not dispute the fact that it’s a permission from your part for us to dock our wharfs on the beach no: 4 which is your property.»
[43] En ce qui concerne Mme Paquin qui n’est pas partie aux procédures, il ne fait aucun doute que ses faits et gestes ont également eu une influence sur M. Nicholas Fonay qui a dû agir car à défaut par lui d’agir, il était susceptible de faire face à des procédures.
[44] Le Tribunal conclut que la demanderesse a droit d’exiger des défendeurs une utilisation des lieux conforme aux servitudes. Ainsi, l’installation d’un quai ou l’ancrage de bateaux ne sont pas conformes tant à la plage numéro 4 qu’à la plage numéro 5.
[45] Enfin, il y a lieu d’indiquer que les défendeurs ne peuvent pas avoir acquis le droit d’installer un quai, ce droit n’ayant jamais existé. Le fait d’accorder une permission personnelle à M. Frost et à M. Tremblay n’est pas générateur d’un nouveau droit.
[46] Le Tribunal fera droit à la demande mais sans frais considérant la bonne foi des parties.
[47] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
[48] ACCUEILLE la requête introductive d’instance;
[49] ORDONNE aux défendeurs Yves Allard et Jocelyne Giguère, dans les 30 jours du présent jugement, d’enlever le quai installé sur et en front du lot numéro 2 492 076 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Terrebonne, dont la demanderesse est propriétaire;
[50] INTERDIT aux défendeurs Yves Allard et Jocelyne Giguère d’installer à l’avenir un quai sur ou en front des lots numéro 2 492 076 et 2 492 071 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Terrebonne, dont la demanderesse est propriétaire;
[51] ORDONNE aux défendeurs Paul Tremblay et Louise Pelchat, dans les 30 jours du présent jugement, d’enlever le quai installé sur et en front du lot numéro 2 492 076 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Terrebonne, dont la demanderesse est propriétaire;
[52] INTERDIT aux défendeurs Paul Tremblay et Louise Pelchat d’installer à l’avenir un quai sur ou en front des lots numéro 2 492 076 et 2 492 071 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Terrebonne, dont la demanderesse est propriétaire;
[53] LE TOUT SANS FRAIS.
MICHEL A. CARON, J.C.S.
Me Carole St-Jean
Godard Bélisle St-Jean & associés
procureurs de la partie demanderesse
Monsieur Yves Allard
Madame Jocelyne Giguère
Monsieur Paul Tremblay
Madame Louise Pelchat
partie défenderesse – non représentée
dates d’audience : 14 et 15 avril 2014
[1] Voir pièce P-6.
[2] Voir pièce P-7.
[3] Pièce P-15.
[4] Pièce P-16.
[5] Voir pièce P-11.
[6] Pièce P-17.
[7] Pièce P-18.
[8] Pièce P-19.
[9] Pièce P-7.
[10] Voir P-23, P-26 et P-27.
[11] 2011 QCCS 2620 (CanLII).
[12] 2006 QCCS 1183.
[13] Pièce P-26.