Halaby (Clinique dentaire de la Pointe) c. Brunelle

no. de référence : 500-17-043181-083

COUR SUPÉRIEURE

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE MONTRÉAL

N0:

500-17-043181-083

DATE:

LE 21 JUILLET 2009

SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LOUIS LACOURSIÈRE J.C.S.

IBRAHIM HALABY (F.A.R.S. CLINIQUE DENTAIRE DE LA POINTE)

Demandeur/Défendeur reconventionnel

c.

JOCELYN BRUNELLE

Défendeur/Demandeur reconventionnel

J U G E M E N T

[1] La voie de la requête introductive d'instance en jugement déclaratoire est utilisée pour faire préciser les droits des parties en vertu d'un bail.

1.- Les faits

[2] Ibrahim Halaby est un chirurgien dentiste qui exerce sa profession depuis 1993 au 2015, 8e avenue, suites 102 et 103, à Montréal (la «Clinique») au rez-de-chaussée de l'immeuble.

[3] Jocelyn Brunelle est propriétaire de l'immeuble qui abrite la Clinique depuis 1997. Il est courtier d'assurances depuis 1977 et exploite son entreprise familiale au 2e étage. Il a acquis l'immeuble de la Banque fédérale de développement.

[4] M. Halaby conclut en 1993 un premier bail de cinq ans, négocié alors avec le propriétaire de l'époque, au loyer mensuel de 1 350 $. Un deuxième bail de cinq ans intervient en 1998; cette fois, les négociations ont cours entre M. Brunelle et le comptable de M. Halaby.

[5] Le 9 mai 2003, M. Halaby signe un autre bail de cinq ans (le «Bail»)[1] au loyer mensuel brut de 1 450 $[2] après une négociation entre les deux parties elles-mêmes.

[6] Le Bail prévoit notamment une option de renouvellement[3] de cinq ans à compter du 1er mai 2008, au même loyer[4] et une clause de résiliation pour cause[5].

[7] Le ou vers le 24 janvier 2008, M. Halaby transmet à M. Brunelle un avis d'intention de se prévaloir de l'option de reconduction du Bail[6] daté de la veille.

[8] Le 4 mars 2008[7], M. Brunelle répond ne pas vouloir reconduire le Bail pour les raisons suivantes :

Monsieur Halaby

Nous accusons réception de la vôtre. Toutefois, nous ne pourrons procéder à la reconduction de ce bail car il est erroné et ne reflète pas la situation actuelle. En effet, nous subventionnons votre local depuis trop longtemps et cette situation ne peut plus durer.

· Dans un premier temps; le local 102-103 totalise ± 1,209 PC. De plus, au sous-sol, vous occupez ± 30 PC pour un total de ± 1,239 PC depuis 1993.

· Dans un second temps, vous occupez ± 187 PC pour votre espace de stationnement.

· Dans un troisième temps, vous avez accès aux espaces communs : entrée, portique, ascenseur et escalier intérieur ce qui représente ± 242 PC en plus de l'accès au stationnement qui est non comptabilisé.

Donc, selon nous, cela représente ± 1,667.60 PC, alors que le loyer est basé sur seulement 1,100 PC.

Dans un autre ordre d'idée, le montant du bail en 1993 était de 1 350 $ par mois alors qu'il ne serait que de 1 450 $ par mois en 2008 soit 15 ans plus tard, ce qui n'est pas représentatif de la situation actuelle.

À titre d'information, j'ai fait imprimer le facteur d'inflation de 1993 à 2008 et 1 350 $ représente 1 775,65 $.

Finalement, si l'on tient compte des dépenses d'opérations des dix dernières années, votre loyer devrait lire 2 240,28 $ pour votre quote part.

Pour votre information, juste en 2007, nous avons refait la toiture au coût de 29 000 $. En 2006, nous avons refait les rampes extérieures encore là; plus de 10 000 $ et nous avons changé les chauffe-eau que vous utilisez quotidiennement. De plus, nous avons changé l'unité de climatisation à deux reprises uniquement pour votre section et cela représente plus de 6 000 $ à chaque fois. Nous ne pouvons plus continuer à ces coûts, c'est clair.

Ainsi, voici ce que nous vous proposons si vous souhaitez maintenir ce bail de cinq ans. Je crois que le bail devrait être indexé à chaque année.

Bail 2008 à 60 mois devra se lire comme suit:

2008 : $1,945 Par mois + taxes

2009 : $1,995 Par mois + taxes

2010 : $2,045 Par mois + taxes

2011 : $2,095 Par mois + taxes

2012 : $2,145 Par mois + taxes

Option de renouvellement pour un autre cinq ans:

2013 : $2,195 Par mois + taxes

2014 : $2,245 Par mois + taxes

2015 : $2,295 Par mois + taxes

2016 : $2,345 Par mois + taxes

2017 : $2,395 Par mois + taxes

Sans avoir fait une étude exhaustive, les coûts de l'électricité ont augmenté de 18.70% de 2002 à 2008.

J'espère que vous comprendrez notre façon d'agir et nous attendons votre appel pour finaliser le prochain bail.

Jocelyn Brunelle, C. d'A.Ass.

Propriétaire

[9] Le 7 mars 2008[8], M. Halaby réplique avoir le droit de renouveler le Bail aux termes prévus.

[10] Par la suite, la situation entre les parties s'envenime.

[11] Le 1er avril 2008[9], l'avocat de M. Brunelle avise M. Halaby de différents défauts en vertu du Bail et le somme de les corriger, à défaut de quoi son client ne renouvellera pas le Bail. La lettre évoque par ailleurs la possibilité de conclure un nouveau bail si M. Halaby remédie aux défauts.

[12] M. Brunelle achemine à M. Halaby, d'abord par le biais de son fils Philippe et ensuite par huissier, le 30 avril 2008[10], un projet de bail commercial[11] au loyer mensuel pour la première année de 1 945 $, que M. Halaby refuse de signer.

[13] M. Brunelle refuse le chèque de M. Halaby du 1er mai 2008 comme paiement du loyer de mai[12] et l'avise que, ayant refusé de signer le nouveau bail, il considère le bail «au mois» et somme M. Halaby de quitter les lieux le ou avant le 31 mai 2008[13].

[14] Le 12 mai 2008, M. Brunelle écrit à M. Halaby une lettre dont l'objet est «avis de défaut»[14] :

Le 9 mai 2008 à 8H30 A.M., la firme Technorm inc. représentée par monsieur Richard Landriault, Ing Jr. A fait le constat suivant :

· La dalle de béton est contaminée avec des matières dangereuses et le rapport confirmera hors de tout doute cette situation.

· De plus, ce dernier a prélevé un échantillonnage de terre pour vérifier si la contamination est rendue à cet endroit. Voir photos du travail fait le 9 mai 2008 au matin de 8H30 à 10H30 A.M.

Nous avons repris des photos où l'on voit très clairement que votre équipement continu de répandre de l'huile partout sur le sol. Comme vous le constaterez, l'huile est tout près du retour des égouts «Clean out». Il est raisonnable de penser que votre huile puisse pénétrer dans le conduit et ainsi contaminer le réseau d'égout de la Ville de Montréal.

La situation étant plus critique que je ne l'aurais cru, nous n'avons d'autre choix que d'agir rapidement. Sur réception de la présente, vous aurez un dernier délai de cinq (5) jours pour que nous arrivions à une entente. Passé ce délai, nous devrons aviser le Ministère de l'environnement, la Ville et l'Ordre des dentistes. Nous avons demandé à Axa de faire des recommandations dans cette affaire, ceux-ci ont préféré se retirer du dossier jugeant la situation beaucoup trop critique.

Il me semble qu'une personne qui se dit un «professionnel de la santé» devait être très préoccupée par cette situation, ce qui ne semble pas être votre cas. Même les professionnels sont tenus de respecter les lois de l'Environnement des déchets biomédicaux et de la nouvelle réglementation de la Ville de Montréal.

Vous trouverez ci-joint une facture pour l'espace occupé dans notre bâtisse du 1er mai au 31 mai 2008.

Location d'un espace au mois: 1 945,00 $

TPS: 97,25 $

TVQ: 153,16 $

Coût de l'espace au mois: 2 195,41 $

Frais d'administration 20%: 439,08 $

TPS: 21,95 $

TVQ: 34,58 $

Coût des frais d'administration: 495,61 $

Coût Total: 2 691,02 $

De plus, nous vous rappelons qu'à compter du 31 mai 2008, vous devez avoir quitté les lieux. Passé cette date, nous suspendrons tous les services et nous vous interdirons l'accès des lieux. Nous vous avons suffisamment donné d'avis, nous ne serons pas responsables de vos conséquences !

En terminant, nous vous retournons votre chèque qui ne correspond en rien à ce que vous nous devez.

Veuillez agir en conséquence car la situation est critique.

P.S.- Vous verrez une photo prise le 9 mai 2008 au matin où votre véhicule de type 4X4 était stationné à l'endroit réservé aux visiteurs. Voir copie du règlement du bâtiment de 1997. Si votre véhicule est encore stationné à cet endroit il sera remorqué. Voir affiche en façade.

P.J.- Photos prises en date du 9 mai 2008 à 8H30 A.M.

Chèque non conforme

Copie du règlement

[15] Cet échange de correspondance mène rapidement à la signification des procédures judiciaires.

2.- Les procédures

[16] Le 27 mai 2008, M. Halaby signifie une requête introductive d'instance en jugement déclaratoire et une requête pour ordonnance de sauvegarde. Les parties signent les 29 et 30 mai 2008 une entente sur mesures de sauvegarde qui prévoit notamment le loyer, laquelle a été reconduite pour valoir jusqu'au jugement.

[17] Les conclusions recherchées sont initialement les suivantes :

DÉCLARER que le Demandeur a validement levé l'option de renouvellement prévue à l'article 31 du bail P-1 intervenu entre les parties en date du 1er mai 2008;

DÉCLARER que le bail P-1 lie le Demandeur et le Défendeur pour un terme de cinq (5) ans ayant débuté le 1er mai 2008 et se terminant le 30 avril 2013;

DÉCLARER que le loyer du bail P-1 pour la période du 1er mai 2008 au 30 avril 2013 est de mille quatre cent cinquante dollars (1 450 $) par mois;

DÉCLARER que toute autre condition prévue au bail P-1 est reconduite intégralement pour la période du 1er mai 2008 au 30 avril 2013;

CONDAMNER le Défendeur à payer au Demandeur la somme de cinq mille dollars (5 000 $) portant intérêt au taux légal, majoré de l'indemnité additionnelle et ce à compter de l'assignation des présentes;

[18] Le demandeur se désiste à l'audience de la dernière conclusion, qui vise l'octroi d'honoraires extrajudiciaires.

[19] Dans sa défense et demande reconventionnelle, M. Brunelle allègue plusieurs défauts de M. Halaby en vertu du Bail et demande au Tribunal de :

DÉCLARER le Bail expiré depuis le 30 avril 2008;

DÉCLARER le renouvellement du Bail invalide;

DÉCLARER les parties liées par un bail mensuel pour les mois de mai 2008 et suivants au loyer de 1 945 $ plus taxes pour un montant total de 2 195,41 $;

CONDAMNER M. Halaby à payer les loyers mensuels à compter du mois de mai 2008;

ORDONNER l'expulsion de M. Halaby dans les dix (10) jours de la signification du jugement.

[20] Les deux parties reconnaissent que la requête pour jugement déclaratoire est le véhicule approprié pour faire reconnaître leurs droits.

3.- Questions en litige

[21] Les questions en litige sont les suivantes :

1) Le Bail a-t-il été validement renouvelé?

2) Dans la négative, quelle est la conséquence du défaut de renouvellement du Bail?

4.- Position des parties

i) M. Halaby

[22] M. Halaby allègue qu'il s'est prévalu du droit de renouveler le Bail selon les conditions qui y sont prévues.

[23] Il plaide que le défendeur n'a soulevé des défauts en violation du Bail qu'après avoir été avisé de son intention de le renouveler et qu'ils ne sont que prétextes pour ne pas respecter ses obligations contractuelles.

ii) M. Brunelle

[24] M. Brunelle soutient que M. Halaby était en défaut de remplir ses obligations en vertu du Bail, qu'il l'avait avisé, même s'il n'avait aucune obligation de le faire, avant l'avis de renouvellement du Bail et que, en conséquence, il n'avait pas à le reconduire.

[25] M. Brunelle résume ainsi dans sa défense et demande reconventionnelle les défauts allégués :

a) Défaut du locataire de se soumettre aux lois et règlements en matière environnementale dans la façon dont il utilise un compresseur (articles 9 et 20 du Bail);

b) Défaut du locataire de se soumettre à la réglementation en matière de disposition des déchets biomédicaux (article 20 du Bail);

c) Défaut de réparation et d'entretien des lieux loués, plus spécifiquement la barre de sûreté de la porte de sortie de secours des lieux loués (articles 9 et 29 du Bail);

d) Défaut de se conformer à ses obligations en matière de sécurité et de santé des autres locataires, clients et autres occupants de l'Immeuble – véhicule en état de marche pendant plusieurs minutes dans le stationnement intérieur (articles 1 et 29 du Bail);

e) Défaut de se conformer à ses obligations de sécurité et d'user du bien avec prudence et diligence – porte d'entrée du stationnement intérieur (porte et garage) laissée ouverte et ce, plus particulièrement durant l'hiver (articles 1 et 29 du Bail);

f) Défaut d'entretien de l'emplacement de stationnement intérieur au sous-sol de l'Immeuble (article 9 du bail);

g) Défaut de souscrire une assurance responsabilité et une assurance dommages et de livrer au locateur les certificats d'assurance (article 15 du Bail P-1);

h) Défaut de respecter son obligation de ne pas faire quelque chose qui pourrait affecter les taux d'assurance sur l'Immeuble ou qui pourrait invalider les polices d'assurance prises sur l'Immeuble (article 15 du Bail P-1).

5.- Le droit

[26] Les articles pertinents du Code civil du Québec sont les suivants:

1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.

1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d'user du bien avec prudence et diligence.

1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci.

Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail.

1864. Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l'exception des menues réparations d'entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu'elles ne résultent de la vétusté du bien ou d'une force majeure.

1878. Le bail à durée fixe peut être reconduit. Cette reconduction doit être expresse, à moins qu'il ne s'agisse du bail d'un immeuble, auquel cas elle peut être tacite.

[27] La présomption de l'article 1864 C.c.Q. sert à protéger le locateur vu que c'est le locataire qui a l'usage exclusif du bien[15].

[28] En l'instance, les parties se sont données un Bail, dont les termes précisent l'étendue de leurs obligations. C'est le Bail et la conduite des parties dans son exécution qui guideront le Tribunal dans son analyse.

6.- Les dispositions pertinentes du Bail

[29] Il est nécessaire, aux fins de l'analyse, de reproduire les articles ou des extraits des articles pertinents du Bail. Ils sont en annexe du jugement.

7.- Analyse

Contexte

[30] Il est approprié, avant d'aborder les questions en litige, de situer les relations entre les parties dans leur contexte.

[31] M. Brunelle acquiert donc l'immeuble qui abrite la Clinique en 1997. L'endroit est alors plus ou moins bien entretenu à cause de problèmes financiers de l'ancien propriétaire. M. Brunelle entreprend de changer la situation.

[32] Avec l'aide de membres de sa famille, il procède à plusieurs travaux de nettoyage, peinture et réaménagement des lieux, dont le stationnement situé au sous-sol. Ce stationnement abrite notamment de l'équipement nécessaire à la pratique dentaire de M. Halaby, soit un compresseur à air, protégé par une garde en métal[16].

[33] Depuis l'acquisition de l'immeuble, M. Brunelle et ses proches font eux-mêmes les travaux d'entretien : cueillette des rebuts, nettoyage, déneigement. Les propos de Philippe Brunelle, fils de Jocelyn, qui affirme nettoyer à l'aide d'un râteau de pont le plancher du stationnement lorsque des morceaux de neige tombent des voitures, illustre que M. Brunelle et sa famille entretiennent l'immeuble comme une résidence privée.

[34] Pour M. Halaby, l'immeuble est l'endroit où il pratique sa profession, ni plus, ni moins.

[35] Les relations entre M. Brunelle et M. Halaby s'amorcent difficilement lorsque, dès 1997, M. Brunelle ou des préposés jettent, par inadvertance selon ce dernier, un meuble appartenant au frère de M. Halaby à l'occasion de travaux d'entretien et de peinture. L'assurance paiera 15 000 $ pour la perte.

[36] C'est ainsi que s'entame la relation entre les parties qui, selon les dires de M. Brunelle, n'est pas bonne[17].

[37] Les négociations du bail signé en 2003 sont difficiles, encore que M. Brunelle dit avoir noté une «meilleure attitude» chez son locataire. Reste que M. Brunelle veut une hausse de loyer[18], ce que M. Halaby refuse de lui consentir. M. Halaby et M. Brunelle signent enfin le Bail, ce dernier voulant, dit-il, acheter la paix, d'autant plus qu'il est compliqué de déménager M. Halaby.

[38] Voici pour le contexte.

La validité du renouvellement du Bail

[39] Le Bail a-t-il été validement renouvelé par l'avis de M. Halaby daté du 23 janvier 2008?

[40] L'article 31 du Bail prévoit les conditions de son renouvellement :

1) Un avis écrit doit être envoyé au locateur trois mois avant l'expiration du Bail avisant de l'intention de renouveler : cette condition est satisfaite; et

2) Le locataire ne doit pas être «en défaut de remplir toutes ses obligations et devoirs en vertu du Bail».

[41] C'est cette deuxième condition qui est en litige.

[42] Il s'agit donc d'abord de trancher la question de l'existence d'un quelconque défaut qui ferait obstacle au renouvellement du Bail au sens de l'article 31.

[43] Le Tribunal divisera l'analyse des défauts allégués en quatre sujets, soit :

A) Le défaut du locataire de se soumettre aux lois et règlements en matière environnementale et l'état malsain de la Clinique;

B) Le défaut de souscrire une assurance;

C) Les barres de sécurité; et

D) Les défauts se rattachant à l'usage de l'espace de stationnement.

A) Défaut du locataire de se soumettre aux lois et règlements en matière environnementale et l'état malsain de la Clinique

i) La fuite d'huile au sous-sol

[44] M. Brunelle allègue que le compresseur localisé au sous-sol déverse de l'huile sur le plancher de béton, contamine le sol et que la situation constitue un défaut aux termes du Bail.

[45] Les photos en annexe de la lettre de mise en demeure du 1er avril 2008[19] et en particulier celles produites avec le rapport de Richard Landriault, ingénieur[20], montrent des taches d'huile noires entre le compresseur et le mur du sous-sol[21] d'une superficie d'environ 1 mètre carré. D'autre huile, plus pâle, s'échappe d'un contenant situé sur le côté du compresseur[22].

[46] Il est clair que la dalle de béton du sous-sol est tachée par de l'huile qui provient du compresseur.

[47] L'expert Landriault procède avec des frottis de gaze de coton stérile à trois prélèvements, l'un de la surface tachée noire[23], l'un de la surface tachée jaunâtre[24] et le dernier d'une surface dite «blanc de terrain»[25].

[48] Les deux premiers prélèvements révèlent une concentration de 1 500,000 et 15 000 ug/frottis alors que la concentration est de 1400 ug/frottis pour le blanc de terrain. Les deux premiers prélèvements démontrent donc, selon l'expert, de «fortes concentrations en produits pétroliers».

[49] Ces résultats d'analyses de surface ne sont pas vraiment contestés par M. Halaby.

[50] D'autre part, l'expert Landriault ajoute[26]:

Finalement, nous sommes d'avis que le produit pétrolier retrouvé sur le plancher se dirige vers l'arrière du compresseur et sur le mur de fondation. Cette situation peut engendrer une contamination des sols par le joint entre le mur de fondation et la dalle de béton.

Nous recommandons d'effectuer une ouverture dans le plancher de béton, d'une dimension de 1 mètre carré, à l'arrière et sous le compresseur à air de type DEN-TEL-EZ, afin de vérifier la présence de contaminant (produit pétrolier) dans le sol et entre l'empattement du mur de fondation et la dalle de béton (plancher).

[51] La preuve ne démontre pas qu'il y a contamination des sols par le joint entre le mur de fondation et la dalle de béton. Le moyen de découvrir s'il y a une telle contamination est, selon l'expert, de pratiquer une ouverture dans le plancher de béton, ce qui en coûterait, selon une soumission produite au dossier[27], environ 2 300 $.

[52] Cependant, M. Landriault a quand même fait des démarches additionnelles pour déterminer s'il y avait une certaine contamination du sol. Il a fait effectuer un sondage[28] dans le béton, à environ 76 centimètres du mur, 25 centimètres de la partie la plus rapprochée du compresseur et 22 centimètres de l'appareil de succion attenant au compresseur[29], au coût de 1 701,42 $[30].

[53] Aucune contamination du sol n'a été notée à la suite de cette analyse.

[54] Ajoutons que la question de «contamination» du sol est soulevée pour la première fois entre les parties à la suite de la lettre de mise en demeure du 1er avril 2008[31]. En effet, à l'occasion d'une conversation entre M. Halaby et M. Brunelle, ce dernier lui mentionne qu'il contamine le sol avec son compresseur.

[55] À la mi-avril 2008, le technicien d'entretien du compresseur suggère à M. Halaby de le débrancher et d'installer des réceptacles en dessous du compresseur et de l'appareil à succion.

[56] Le 29 août 2008, à la demande de M. Halaby, des techniciens se présentent donc sur place pour débrancher et déplacer les appareils, nettoyer le sol et installer les réceptacles. Or, M. Halaby, qui n'est pas sur place, est avisé que Mme Fortin, l'épouse de M. Brunelle, et Philippe Brunelle interdisent l'installation de ces réceptacles.

[57] Il appert que ce «rendez-vous manqué» relève d'une méprise dont ni l'une ni l'autre des parties ne peut être tenue responsable.

[58] Que tirer de la preuve d'expert sur la question de la contamination?

[59] Le Tribunal ne peut conclure du témoignage de l'expert Landriault et de son rapport que M. Halaby était en défaut de respecter les articles 9 et 20 du Bail.

[60] Il est vrai que des taches sont apparentes, sur une surface restreinte, qui sont causées par l'équipement dont M. Halaby a la responsabilité. Cependant :

- Il n'y a pas de preuve de contamination du sol;

- L'état des lieux, sans être optimal, a été accepté comme tel par M. Brunelle pendant plusieurs mois avant qu'il n'envoie son avis de défaut du 1er avril 2008;

- M. Halaby est disposé à nettoyer les lieux et a déjà proposé une manière de prévenir l'épandage d'huile en installant des réceptacles.

[61] Le Tribunal retient de la plaidoirie de l'avocate de M. Brunelle que ce problème est la source principale de grief de son client. Or, M. Halaby mentionne à l'audience avoir déjà reconnu qu'il paierait les frais de décontamination s'il s'avérait que le sol était en fait contaminé.

[62] De fait, en cours de plaidoirie, l'avocat de M. Halaby, sans admission aucune, a souscrit au nom de son client les engagements suivants pour régler le problème des fuites d'huile au plancher du sous-sol. Il est disposé à :

1. Nettoyer le plancher;

2. Installer des bacs de rétention sous le compresseur et l'appareil à succion;

3. Prélever une carotte, à ses frais, sur le bord du mur du sous-sol de façon à vérifier s'il y a contamination du sol; et

4. S'il y a présence de contamination, assumer les coûts de décontamination.

[63] M. Brunelle n'était pas disposé, à l'audience, à accepter l'engagement dans cette forme.

ii) La question des déchets biomédicaux et l'état de la Clinique

[64] Michèle Paquette, inspectrice à la CSST, livre un témoignage éclairant sur cette question.

[65] Mme Paquette effectue pour son employeur une soixantaine de «visites de sécurité» par année.

[66] Elle se rend à la Clinique à la suite d'une plainte datée du 8 septembre 2008 de M. Brunelle[32]. La liste des griefs soulevés par ce dernier va du compresseur «non scellé» utilisé par le dentiste qui «emmagasine l'air ambiant» aux taches d'huile «cancérigène» situées sous le compresseur au fait que M. Halaby laisse fonctionner sa voiture dans le garage pendant qu'il converse au téléphone. M. Brunelle soulève aussi que la propreté du comptoir du bureau du dentiste laisse à désirer et que ce dernier laisse dans un sac vert des gazes imbibés de sang.

[67] Mme Paquette reconnaît d'emblée en contre-interrogatoire qu'elle n'a pas de compétence particulière en matière de législation environnementale ou en matière de gestion de déchets biomédicaux.

[68] Mme Paquette visite les lieux le 20 octobre 2008 et produit un rapport le 31 octobre suivant[33].

[69] Elle affirme que la plainte vise essentiellement quatre (4) items principaux soit :

1) L'état des lieux, leur propreté et l'asepsie;

2) La gestion des déchets biomédicaux;

3) L'état de fonctionnement des équipements et compresseur; et

4) L'efficacité des filtres d'aspiration de déchets.

[70] Son rapport mentionne notamment que les déchets biomédicaux, tels que le matériel jetable provenant de soins médicaux et les seringues, sont désinfectés sur place par stérilisation thermique avant d'être mis dans des sacs pour être éliminés dans un lieu d'enfouissement sanitaire.

[71] Mme Paquette estime que les lieux sont conformes.

[72] Elle dresse un constat favorable de sa visite des lieux[34] à l'exception des enseignes des deux sorties de secours, l'une dans la salle à manger et l'autre dans un local au fond de la Clinique, qui ne sont pas éclairées conformément aux normes.

[73] Elle conclut son rapport par une exigence voulant que le masque et les gants soient portés comme équipements de protection lors du nettoyage du vacuum[35].

[74] Le 27 novembre suivant, Mme Paquette effectue une visite de suivi pour lequel elle rédige un autre rapport daté du 3 décembre 2008[36]. Elle avait, avant cette visite, été informée par Jocelyn Brunelle d'une dérogation visant le compresseur situé au sous-sol.

[75] Dans ce deuxième rapport, elle constate la présence d'huile sur le plancher de béton près de la bouteille servant à recueillir les vapeurs d'huile et d'eau du compresseur. Il y a danger de chute si l'huile se répand dans l'aire de circulation; la bouteille servant à recueillir les vapeurs d'huile/eau du compresseur est donc changée pour une de plus grande dimension pour éviter un débordement.

[76] Si Mme Paquette n'a pas d'expertise pointue en matière de législation environnementale, elle a une expertise générale dans le domaine de la santé et de la sécurité au travail et son témoignage est compatible avec celui du témoin dépêché sur les lieux par l'Ordre des dentistes.

[77] En effet, l'Ordre des dentistes est lui aussi saisi d'une plainte de M. Brunelle datée du 15 août 2008[37].

[78] M. Brunelle y affirme que M. Halaby met en péril la santé et la sécurité de «ses clients, des autres locataires, du propriétaire et des citoyens» et «espérer ne pas être obligé d'avoir recours aux médias pour obtenir réparation de l'un de vos membres qui se dit un professionnel de la santé». Il se demande si l'Ordre peut suspendre la pratique de l'un de ses membres «qui ne respecte pas les lois sur l'environnement et qui manque de fournir les preuves que ses installations sont conformes au règlement sur les déchets biomédicaux et la réglementation de la Ville de Montréal sur les eaux usées»[38].

[79] Le Dr Christiane Blais-Touloumis, inspectrice à l'emploi de l'Ordre des dentistes du Québec depuis quatre (4) ans, reçoit le mandat d'enquêter. Elle a procédé à environ sept cents (700) visites de cabinets de dentistes. Elle est elle-même dentiste. Le Comité d'inspection de l'Ordre la charge donc d'enquêter sur l'asepsie dans la Clinique et la gestion des déchets biomédicaux[39].

[80] Le 15 octobre 2008, elle procède donc à une visite dite «sans avis» au cours de laquelle elle se présente à l'improviste à la Clinique.

[81] Le Dr Blais-Touloumis affirme que le bureau de M. Halaby était très propre et très bien tenu. Elle ajoute même que l'état de la Clinique était aussi bien que l'état de cliniques qu'elle visite lors d'inspections annoncées.

[82] Elle mentionne que M. Halaby stérilise et jette ses déchets biomédicaux, ce qui est conforme. Quant aux déchets coupants telles les seringues, il les scelle et les jette, ce qui est aussi conforme.

[83] En contre-interrogatoire, le Dr Blais-Touloumis explique qu'elle a recommandé à M. Halaby l'usage d'un transporteur pour les déchets biomédicaux parce que cette façon de procéder consiste à disposer de ces déchets en les jetant dans un grand réceptacle. Elle confirme en cela le témoignage de M. Halaby voulant qu'un changement dans la réglementation soit prévisible pour que, d'ici quelques années, les dentistes soient obligés de disposer de leurs déchets par le biais d'un transporteur.

[84] Le 15 janvier 2009, l'Ordre des dentistes écrit à M. Halaby qu'il n'a pas de raison de croire qu'il faille recommander au Conseil d'administration de l'Ordre de prendre quelque mesure que ce soit[40].

[85] Le Tribunal conclut des témoignages de Mme Paquette et du Dr. Blais-Touloumis que M. Brunelle n'a pas prouvé que la gestion de la Clinique par M. Halaby et la façon dont il dispose des déchets biomédicaux mettent en péril la santé de ses clients et des autres locataires de l'immeuble. Il n'y a pas là un défaut au sens des articles 9 e 20 du Bail.

B) Le défaut de souscrire une assurance

[86] M. Brunelle affirme que M. Halaby est en défaut de fournir l'assurance prévue au paragraphe 15 du Bail.

[87] Le contexte dans lequel s'inscrit cette question est le suivant.

[88] Le 1er mai 2008, M. Brunelle, à titre de courtier d'assurances, écrit à Axa Assurance Inc. («Axa»), assureur de M. Halaby depuis 2004, la lettre suivante[41], à laquelle il joint la lettre de mise en demeure du 1er avril 2008[42] :

Madame Généreux

Voir la situation avec notre dentiste dans la bâtisse, jusqu'à maintenant il refuse de nettoyer et décontaminer les dommages qu'il a faits et, il ne semble pas respecter les normes sur les déchets biomédicaux et le nouveau règlement sur les eaux usées de la Ville de Montréal.

Pouvez-vous faire recommandation obligatoire?

[89] Mme Généreux, souscripteur en assurance commerciale, mentionne à l'audience qu'elle avait déjà commencé à étudier le dossier de renouvellement de la police d'assurance en avril 2008 vu deux vols à la Clinique, en 2006 et 2007, pour des montants de 2 715 $ et 1 678 $.

[90] Mme Généreux, qui confirme ne pas avoir visité les lieux, envoie le 7 mai 2008 à M. Halaby un avis de non-renouvellement de la police d'assurance, dont le terme est le 8 juin 2008[43].

[91] Deux jours après, M. Brunelle écrit la lettre suivante[44]:

Monsieur Halaby

Veuillez prendre note que suite à la décision de Axa de se retirer du risque en date du 8 juin 2008, nous n'aurons d'autre alternative que de faire comme Axa dans ce dossier.

En date du 8 juin 2008, soit la date de votre renouvellement, nous déclinons notre responsabilité, de même que celle de la compagnie d'assurances.

Espérant que le tout ne vous causera pas trop d'ennuis, nous demeurons.

[92] En conséquence, M. Halaby souscrit une autre assurance pour la Clinique avec l'Union Canadienne, laquelle prend effet le 8 juin 2008[45]. Soulignons que, malgré l'avis de non-renouvellement, Éric Bouchard, conseiller en prévention chez Axa depuis 2007 et préposé à l'analyse de risque, se rendra à l'immeuble qui abrite la Clinique en juillet 2008 pour y faire une analyse globale du risque.

[93] Il visite l'endroit avec M. Brunelle.

[94] Dans le rapport qu'il produit[46], il émet deux «recommandations importantes», soit de réparer les barres de sécurité à la salle nº 102 (porte arrière du local du dentiste)[47] et de réparer la fuite d'huile des compresseurs et de faire effectuer la décontamination du sol tel que stipulé au rapport d'expert. Il admettra à l'audience qu'il réfère au rapport Landriault, dont le Tribunal a traité ci-haut.

[95] De la preuve sur le défaut de souscrire une assurance responsabilité et une assurance dommages, le Tribunal retient que le problème a vu le jour à partir du moment où, dans la foulée de son mécontentement à devoir vraisemblablement renouveler le Bail aux mêmes termes, M. Brunelle, qua locateur et courtier, a fait parvenir l'avis du 1er mai 2008.

[96] La situation à l'origine du soi-disant défaut a été initiée par M. Brunelle.

[97] Or, d'une part, M. Halaby était assuré avec Axa depuis juin 2004, ostensiblement sans problème.

[98] D'autre part, malgré les risques relevés par Axa, M. Halaby était assuré auprès d'un autre assureur dès le 1er juin 2008 et l'attestation d'assurance, qui aurait dû être acheminée à M. Brunelle aux termes de l'article 15 du Bail, l'a été à l'avocate de ce dernier.

[99] Le Tribunal ne peut conclure à un défaut au sens de l'article 15 du Bail.

C) Les barres de sécurité

[100] M. Halaby est avisé par la lettre du 1er avril 2008[48] que la barre de sécurité («exit panic bar») de la porte arrière de la Clinique n'aurait pas été réparée.

[101] De fait, la Clinique comporte deux portes qui ont des barres de sécurité, l'une au sortir de la cuisine et l'autre au sortir d'une autre salle, où M. Halaby a fait aménager une fenêtre en 1993 auprès de son locateur précédent.

[102] À la suite de l'envoi du 1er avril 2008, M. Halaby a fait réparer la barre de sécurité de la porte de la cuisine[49]. Par ailleurs, une admission consignée au dossier le 22 avril 2009 reflète que M. Brunelle lui-même a fait réparer l'autre barre panique de la Clinique le 10 septembre 2008[50] au coût de 77,83 $.

[103] Il est vrai que M. Halaby se devait, en vertu du Bail, de maintenir les lieux «en bon état de condition»[51], d'autant plus que le bon fonctionnement des barres de sécurité était pertinent à l'assurabilité des lieux. Cependant, cette situation a été corrigée et, surtout, avait été tolérée par M. Brunelle qui ne saurait s'en prévaloir pour refuser le renouvellement du Bail.

D) Les défauts se rattachant à l'usage de l'espace de stationnement

[104] M. Brunelle reproche à M. Halaby divers comportements et habitudes quant à son usage de l'espace de stationnement.

[105] M. Halaby reconnaît avoir laissé son véhicule en état de marche dans le garage en parlant au téléphone à une reprise. Il pense avoir reçu un appel de son adjointe auquel il a répondu avant de quitter le stationnement.

[106] Il concède aussi qu'il a pu arriver que la porte de garage demeure ouverte après son départ mais, si tel est le cas, affirme que c'est à son insu, à cause du mécanisme automatique d'ouverture et de fermeture des portes.

[107] Philippe Brunelle affirme avoir remarqué que la porte de garage était demeurée ouverte à quelques reprises, à partir d'un «moniteur» situé dans l'immeuble muni de neuf caméras. Il reconnaît cependant que c'est «par déduction» qu'il conclut que M. Halaby en est responsable.

[108] M. Halaby a été avisé de ces incidents pour la première fois le 1er avril 2008.

[109] Notons que M. Halaby a une place attitrée de stationnement et que Philippe Brunelle admet s'y être garé à l'occasion, «lorsque M. Halaby n'y est pas», ce que ce dernier conteste. Cet épisode reflète le climat de constants petits affrontements qui existe entre les parties.

[110] Le Tribunal ne peut conclure de la preuve que l'usage que fait M. Halaby du stationnement est en défaut de ses obligations en vertu du Bail.

[111] En fait, de toute la preuve entendue, le Tribunal conclut que M. Brunelle, excédé qu'il était par le constat que le Bail n'était plus rentable et qu'il ne pouvait convaincre M. Halaby de le renégocier, a invoqué des défauts pour empêcher ce dernier d'exercer l'option prévue à l'article 31.

[112] Ceci n'est mieux illustré que par la lettre du 4 mars 2008 de M. Brunelle qui explique son refus de procéder à la reconduction du Bail pour des motifs économiques :

- Local exploité par la Clinique qui serait trop grand;

- Espaces de stationnement mal utilisés et non comptabilisés;

- Accès aux espaces communs mal comptabilisé.

[113] Cette lettre réfère aussi à l'augmentation des dépenses d'opération de M. Brunelle et des coûts d'entretien : toiture, rampes extérieures, chauffe-eau.

[114] Or, un constat s'impose : nulle part dans cette lettre de M. Brunelle ne fait-il allusion à un quelconque défaut de M. Halaby aux termes du Bail.

[115] Lorsque questionné sur le mutisme de la lettre, M. Brunelle mentionne qu'il voulait éviter de confronter M. Halaby et voulait créer une atmosphère propice pour la signature d'une nouvelle entente. Peut-être.

[116] Reste cependant que le Bail était signé depuis 2003 et que c'est le désir de M. Halaby de le renouveler aux mêmes conditions qui a entraîné, après janvier 2008, la cascade de plaintes auprès de tiers et d'allégations de défauts auprès de M. Halaby.

[117] M. Brunelle a attendu au printemps 2008 pour soulever les soi-disant défauts. En effet, le dossier est muet quant à des avis préalables de M. Brunelle ou de son personnel au sujet de quelconques défauts pendant la durée du Bail, avant la lettre du 1er avril 2008.

[118] Le Tribunal estime qu'il s'agit là d'une forme de renonciation à invoquer ces défauts après l'avis de renouvellement de janvier 2008.

[119] Il y a bien sûr eu certaines divergences entre les deux parties quant à l'utilisation des lieux loués par M. Halaby. Cependant, le Tribunal, compte tenu de l'ensemble de la preuve et en particulier de la conduite des parties, conclut qu'elles étaient mineures, acceptées jusqu'au printemps 2008 par M. Brunelle et ne peuvent justifier que le Bail ne soit pas renouvelé au sens de l'article 31.

[120] Enfin, le Tribunal intégrera aux conclusions de son jugement l'engagement de M. Halaby relatif au plancher du sous-sol.

[121] Vu la façon dont le Tribunal dispose de la première question en litige, il n'y a pas lieu de traiter de la deuxième.

[122] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[123] ACCUEILLE la requête introductive d'instance de Ibrahim Halaby;

[124] REJETTE la défense et demande reconventionnelle de Jocelyn Brunelle;

[125] DÉCLARE que Ibrahim Halaby a validement exercé l'option de renouvellement prévue à l'article 31 du bail intervenu entre les parties en date du 1er mai 2003;

[126] DÉCLARE que le bail intervenu entre les parties en date du 1er mai 2003 lie les parties pour un terme de cinq (5) ans ayant débuté le 1er mai 2008 pour se terminer le 30 avril 2013;

[127] DÉCLARE que le loyer du bail pour la période du 1er mai 2008 au 30 avril 2013 est de 1 450 $ par mois;

[128] DÉCLARE que toute autre condition prévue au bail est reconduite intégralement pour la période du 1er mai 2008 au 30 avril 2013 sauf pour ce qui est de l'engagement prévu au paragraphe suivant;

[129] PREND ACTE de l'engagement de Ibrahim Halaby de :

1. Nettoyer le plancher du sous-sol de l'immeuble sis au 2015, 8e avenue, à Montréal, aux abords du compresseur utilisé par Ibrahim Halaby;

2. Installer des bacs de rétention sous le compresseur et l'appareil à succion;

3. Prélever une carotte, à ses frais, sur le bord du mur du sous-sol aux abords du compresseur, de façon à vérifier s'il y a contamination du sol; et

4. S'il y a présence de contamination, assumer les coûts d'une décontamination.

[130] ORDONNE à Ibrahim Halaby de se conformer à ses engagements 1, 2 et 3 dans les quatre-vingt-dix (90) jours du jugement et à son engagement 4, le cas échéant, dans les quatre-vingt-dix (90) jours de la connaissance du rapport concluant à une contamination du sol;

[131] LE TOUT AVEC DÉPENS.

_________________________________

LOUIS LACOURSIÈRE J.C.S.

Me Pierre-Luc Beauchesne

GOYETTE LAROSE

Avocats du Demandeur/Défendeur reconventionnel

Me Mercedes Glockseisen

OGILVY RENAULT

Avocats du Défendeur/Demandeur reconventionnel

Dates d'audience: Les 21 et 22 avril 2009

A N N E X E

1. L'espace à être occupé par le locataire dans l'immeuble, consiste de certains lieux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, étant le 2015, 8ième avenue, suites 102 et 103, Montréal, Québec, quartier P.A.T. Une superficie de + ou – 1,100 pieds carrés avec accès aux espaces communs. De plus, il sera permis au Docteur Ibrahim R. Halaby, pendant les heures de travail d'avoir un espace de stationnement au sous-sol en respectant les normes de sécurité.

[…]

3. Le présent bail commencera le premier (1er) jour du mois de mai deux mil trois (2003) et se terminera le trente (30) avril deux mil huit (2008), soit une durée de soixante (60) mois (ci-après appelé le terme) à moins que le terme ne se termine plus tôt sous les prévisions du bail, avec une option de soixante (60) mois additionnels.

4. Le loyer mensuel pour la durée du bail sera de mille quatre cent cinquante dollars (1 450 $) par mois et dont le premier versement est dû et exigible le premier (1er) mai deux mil trois (2003). Le locateur accorde la permission au locataire de stationner sur le terrain (à l'arrière) et d'utiliser l'enseigne extérieure pour annoncer leur entreprise, comme actuellement.

5. Le loyer annuel prévu à l'article précédent doit être un loyer absolument BRUT, BRUT, BRUT, en faveur du locateur. Le locataire sera responsable pour son électricité. Le chauffage, l'eau chaude et la climatisation sont fournis par le locateur. Le locataire paiera aussi sa taxe d'affaires ou sa part en pourcentage de la surtaxe qui remplace la taxe d'affaires. Le locateur absorbe l'entretien et la réparation de son local étant donné que le locataire a loué pour un loyer BRUT BRUT BRUT.

[…]

9. Le locataire devra, en tout temps, durant le terme, maintenir et conserver les lieux (incluant toute altération) en bon état de condition et à l'expiration du bail, devra rendre les lieux au locateur en aussi bon état et condition qu'au commencement du terme tout en considérant une détérioration et usure raisonnable. Si le locataire négligeait de respecter ses obligations d'entretien et réparation des lieux tel qu'imposé par les présentes, le locateur après avoir donné un avis écrit de quinze (15) jours au locataire (sauf dans un cas d'urgence alors qu'aucun avis ne sera donné si requis) aura le droit de voir à l'exécution de l'entretien et de la réparation et les frais encourus par le locateur seront payés par le locataire sur demande. Nonobstant ce qui précède, le locataire ne devra pas faire, durant le terme aucune altération ou réparation ou addition ou améliorations aux lieux, ou à n'importe quelle partie de l'immeuble, ni faire installer des partitions fixes ou immuables, portes, comptoirs fixes, appareils supplémentaires de climatisation, pièces de plomberie ou tuyauterie ni de joindre aucun fil électrique, tuyaux ou autres services pour desservir les lieux, sans avoir au préalable obtenu le consentement, du locateur.

[…]

15. […] Le locataire prendra et maintiendra à ses propres frais pendant toute la durée du bail, une assurance de responsabilité générale à un montant minimum d'Un million de dollars (1,000,000.00 $) couvrant blessures ou mort par accident ou autre événement ainsi qu'une assurance sur ses biens et glaces. Des certificats d'assurance devront être livrés au locateur absolument, et mentionné le locateur comme assuré additionnel et résigné à tous droits de subrogation en faveur du locateur. Les certificats d'assurances devront être remis au locateur à chaque échéance et le contrat devra prévoir un avis de trente (30) jours au locateur en cas d'annulation.

16. Si les événements ou circonstances suivants se produisaient, en plus de ses droits et recours conférés par la loi, ou contenus dans le présent bail, le locateur aura le droit de résilier ledit bail sur-le-champ, sur avis par écrit donné par le locateur au locataire: si le locataire fait défaut de payer tout versement de loyer, et ce défaut continuait après dix (10) jours après un avis écrit du locateur ou locataire; si le locataire fait défaut de remplir ses obligations en vertu de ce bail (autre qu'un défaut de paiement de loyer) et ce défaut continuait pour quinze (15) jours après avis écrit du locateur spécifiant ledit défaut; […]

[…]

20. Le locataire devra promptement et à ses propres frais exécuter et se soumettre à toutes les lois, décisions, ordres, directives ou règlements des départements de la santé, de la police, la commission canadienne des incendies, les souscripteurs pour la prévention des incendies, le département des incendies de la Ville, les gouvernements ou bureaux et de toutes autres autorités ayant juridiction sur les lieux ou sur l'occupation des lieux par le locataire ou sur le genre d'affaires conduites par le locataire.

[…]

29. Le locataire ne posera aucun acte ou pratique endommageable aux lieux, ou nuisible ou menaçant aux autres locataires de l'immeuble et devra sur-le-champ discontinuer, à la demande du locateur, ses actes ou pratiques en violation de cet article et réparera tous dommages ou dégâts ainsi causés.

[…]

31. Pourvu que le locataire ne soit pas en défaut de remplir toutes ses obligations et de voir (sic) en vertu du présent bail, le locateur par les présentes, accorde aux locataires (sic), l'option de prolonger la durée du bail pour un terme de soixante (60) mois; un avis écrit devra être envoyé au locateur trois (3) mois avant l'expiration du bail l'avisant de son intention d'utiliser l'option que le locateur lui a offerte. Le loyer prévu à l'article cinq (5) sera identique, mille quatre cent cinquante (1,450.00 $) dollars par mois pour le cinq (5) ans additionnels, toujours un loyer BRUT BRUT BRUT.