Alarie c. Schoeneich (Expertises immobilières RS), 2016 QCCQ 7026
no. de référence : 600-32-003492-154
[1] La partie demanderesse, madame Sophie Alarie, réclame de la partie défenderesse, monsieur Richard Schoeneich, la somme de 15 000.00$ suite à une inspection préachat négligente de la propriété de la partie demanderesse effectuée par la partie défenderesse.[2] Monsieur Richard Schoeneich, partie défenderesse, n'a pas produit de défense au dossier.
[3] La partie défenderesse a reçu un avis de convocation pour le procès en date du 21 avril 2015. L'avis mentionnait que le procès se tenait le 16 juillet 2015 à 11h00 au palais de justice de Rouyn-Noranda.
[4] Lors de l'appel du dossier le 16 juillet 2015, la partie défenderesse était absente et le Tribunal a procédé par défaut.
LES FAITS
[5] Au mois de juin 2011, étant donné qu'elle est mère monoparentale et qu'il s'agit de son premier achat de maison, madame Alarie fait appel à un inspecteur afin de faire les vérifications pré-achat, plutôt que de faire les vérifications elle-même. Elle retient donc les services de monsieur Richard Schoeneich afin d'effectuer ladite inspection pré-achat d'une maison située au […] à Rouyn-Noranda, anciennement le […] à Évain.
[6] L'inspection de la propriété a été effectuée par monsieur Schoeneich le 11 juillet 2011 en compagnie de madame Alarie de même que madame Vicky Gingras et monsieur Francis Racette, tous deux agents d'immeuble.
[7] Un rapport d'inspection pré-achat a été remis à madame Alarie le ou vers le 12 juillet 2011. Le rapport a été produit sous la pièce P-1.
[8] Madame Alarie a fait l'achat de la propriété le 6 août 2011.
[9] Selon madame Alarie, monsieur Schoeneich, en sa qualité d'inspecteur, aurait du constater qu'il y avait un problème de drain, étant donné que de l'efflorescence était visible sur le mur.
[10] Madame Alarie a eu un refoulement d'égouts en 2011-2012 et un refoulement de drain à l'automne 2012 et au printemps 2014.
[11] Lors de l'inspection du 11 juillet 2011, madame Alarie aurait fait remarquer à monsieur Schoeneich qu'elle trouvait le sous-sol très humide, en plus de dégager des mauvaises odeurs. Ce dernier lui aurait dit de recouvrir le dessus de la sonde-pompe avec un couvercle étanche, car à ce moment là il n'y avait aucun couvercle sur le puisard, sauf le couvercle du plancher. Il lui aurait aussi recommandé de changer l'échangeur d'air pour un modèle plus récent. Selon lui, ces deux mesures devaient réussir à régler en grosse partie les problèmes d'humidité et d'odeur. Madame Alarie a suivi les conseils de l'inspecteur, mais cela n'a pas réglé la situation.
[12] Madame Alarie témoigne à l'effet que monsieur Schoeneich aurait du remarqué, lors de la visite du sous-sol de la maison, qu'il y avait de l'efflorescence près du chauffe-eau et aussi dans l'espace qui, à l'époque, servait de sortie de sécheuse pour les anciens propriétaires.
[13] Dans son rapport, monsieur Schoeneich écrit, à la rubrique fondation de béton coulé :
Notre évaluation ne peut cautionner le comportement futur d'un mur de fondation à moins de bien connaître la nature du sol qui le supporte et de son empattement. Il est également impossible pour un inspecteur de diagnostiquer la qualité du drainage des fondations sans un sondage (excavation partielle). Ce travail dépasse la portée d'une inspection visuelle. La durée de vie utile d'un drain de fondation est limité (entre 25 et 30 ans en moyenne) et dépend d'une série de facteurs impossibles à évaluer lors d'une inspection visuelle (nature du sol, niveau de la nappe d'eau souterraine, etc.). Seul un examen approfondi peut nous faire connaître l'existence et l'état d'un drain français autour d'une propriété. L'inspection n'a pas pour but de déterminer si la structure de l'immeuble peut convenir pour un projet de transformation ou pour un projet de future rénovation.
Défaut à corriger
Nous avons noté que le crépi se décollait par plaques à plusieurs endroits. Un problème d'adhérence lors de la pause de crépi semble être à l'origine de ce défaut. Consulter un spécialiste afin d'effectuer les réparations est nécessaire. Pour une meilleure adhérence, ce dernier peut enduire la fondation de colle à béton avant d'appliquer le crépi.
Nous avons noté la présence de fissures mineures sur les murs de fondation. Vérifier régulièrement et noter tout agrandissement des fissures. Si une fissure s'agrandit, une expertise par un spécialiste doit être réalisée. Nous recommandons de réparer les fissures apparentes pour éviter que l'eau n'y pénètre et n'aggrave leur état lors des cycles de gel et dégel. Une fissure non-réparée représente un risque d'infiltration d'eau. Vous pouvez colmater la partie au dessus du sol d'une fissure à l'aide d'un bouche-fissure composé d'uréthane et de sable ayant l'apparence d'un crépi de ciment gris pâle (ou à l'aide 'un scellant à béton, à base de polyuréthane, recouvert de poudre de crépi). Pour la partie dans le sol, nous vous conseillons de consulter un spécialiste (si des infiltrations d'eau sont notés à l'intérieur).
[14] Il faut savoir qu'au moment de l'audition du procès en juillet 2015, les réparations n'étaient toujours pas effectuées, madame Alarie indiquant qu'elle n'avait pas les moyens d'entreprendre de telles réparations.
Témoignage de monsieur Richard Mercier
[15] La partie demanderesse a fait entendre monsieur Richard Mercier, qui se spécialise dans l'excavation et la pose de drains français. Ce dernier a effectué une inspection de la demeure de madame Alarie en décembre 2014. Suite à des refoulements, certaines modifications avaient déjà été faites au sous-sol de la maison.
[16] Monsieur Mercier a remarqué de l'efflorescence dans le bas de la fondation et aussi un peu plus haut, surtout dans le secteur où se trouve le chauffe-eau, où il y avait une sortie de sécheuse lorsque les anciens propriétaires habitaient la maison et près de l'endroit où étaient jadis entreposés des contenants de peinture.
[17] Monsieur Mercier explique que l'efflorescence se crée sur une longue période de temps et que c'est le résultat d'infiltrations d'eau. Il constate que les traces d'efflorescence sont très grandes et qu'elles sont donc possiblement visible depuis un certain temps, vu la grandeur, et qu'il y aurait donc une infiltration d'eau dans la maison depuis un bon moment.
[18] La visite de monsieur Mercier n'a durée que 10 à 15 minutes et il n'a pas effectué d'autres tests plus approfondis. En somme, c'est visuellement qu'il a fait ces constatations. Il a aussi remarqué que la pompe submersible n'avait pas d'alarme et que le tout ne semblait pas tout à fait conforme aux normes actuelles. Monsieur Mercier mentionne aussi à madame Alarie qu'il y a peut-être un problème au niveau du drain, soit qu'il ne soit peu ou pas fonctionnel, mais encore une fois, une investigation plus grande est nécessaire. Pour se faire, il faudrait creuser une certaine partie du drain afin d'aller vérifier.
[19] Au moment de l'audition de la présente affaire, aucune autre inspection n'a été effectuée de façon plus approfondie afin de connaître la nature du problème de l'efflorescence, pas plus que n'ont été entrepris de travaux.
ANALYSE
[20] Lors de l'inspection et suite au rapport de la partie défenderesse, ce dernier a effectué certaines mises en garde:
Il est très important que vous sachiez ce que votre inspecteur professionnel peut faire pour vous et quelles sont les limites du point de vue inspection et analyse. L'inspection couvre les endroits qui sont facilement accessibles dans le bâtiment et se limite à ce qui peut être observé visuellement. L'inspecteur ne doit pas déplacer de meubles, soulever de moquettes, enlever des panneaux ou démonter des morceaux ou pièces d'équipement.
[21] Tel que ci-haut mentionné, la partie défenderesse conseillait dans son rapport que des réparations soient faites sur le crépi et qu'il fallait consulter un spécialiste pour les fissures de la fondation, représentant un risque d'infiltration d'eau. Un autre défaut à corriger exposé par la partie défenderesse était le revêtement du toit qui s'était détérioré et qui était même endommagé à certains endroits, ce qui aurait également pu causer des infiltrations d'eau. De plus, la partie défenderesse avait envisagé certains dangers potentiels aux infiltrations d'eau et avait fait les recommandations nécessaires:
Défaut à corriger
Afin de ne pas solliciter inutilement le drainage des fondations, de ne pas favoriser des infiltrations d'eau et des excès d'humidité au sous-sol, il est recommandé d'installer des déversoirs à la base des descentes afin d'éloigner l'eau de la maison, et ce, en ajoutant des rallonges ou des dalles de déflexion. Laisser environ 7 à 8 pouces de dégagement pour éviter des bris causés par le gel en hiver. Les gouttières devraient être inspectées régulièrement pour prévenir les fuites (utiliser un boyau d'arrosage) et nettoyées au moins une fois par année, de préférence à l'automne.
De plus, l'inspection faisait mention qu'il fallait effectuer une vérification du drain de plancher:
Lors de notre visite, nous n'avons pu localiser le drain de plancher. Il se trouve peut-être sous le plancher fini ou sous les marchandises entreposées sur le plancher par le propriétaire actuel. Il serait important de le localiser, de vérifier s'il fonctionne normalement et s'il est protégé contre les refoulements.
[22] Aucunes des recommandations du rapport n'ont été suivies par la partie demanderesse.
[23] Concernant le puisard, le rapport de la partie défenderesse faisait mention de son bon fonctionnement, mais conseillait à la partie demanderesse de s'assurer régulièrement de son bon fonctionnement afin d'éviter des problèmes de refoulement et d'humidité au sous-sol. La partie demanderesse a fait changer cet élément par un ami plutôt que par un entrepreneur. L'expert présenté par cette dernière a mentionné qu'il n'avait pas été rebranché et qu'on avait omis de s'assurer du fonctionnement de l'alarme.
[24] Au sujet de l'efflorescence, l'expert présenté par madame Alarie est très clair à l'effet que ces traces dénotent une infiltration d'eau qui perdure. Par contre, l'inspection de monsieur Mercier a été faite en décembre 2014, tandis que l'inspection initiale de monsieur Schoeneich a été effectuée à l'été 2011, soit trois ans et demi avant celle de l'expert entendu. Le Tribunal n'a aucun moyen de savoir si ces traces étaient visibles lors de la première inspection.
[25] De plus, tel que mentionné dans le rapport de la partie défenderesse, il a avisé la partie demanderesse qu'en tant qu'inspecteur, il ne faisait l'inspection que dans les endroits accessibles, sans rien déplacer. Hors, les traces d'efflorescence découvertes par monsieur Mercier l'ont été derrière le chauffe-eau, où il y avait une sortie de sécheuse lorsque les anciens propriétaires habitaient la maison et près de l'endroit où étaient jadis entreposés des contenants de peinture. C'est donc dire qu'il est possible que ces endroits n'étaient pas visuellement accessibles à monsieur Schoeneich.
[26] Il est également impossible de savoir si les infiltrations d'eau de la demeure de la partie demanderesse auraient pu être évitées si elle avait fait faire les inspections et travaux nécessaires, tel que le recommandait le rapport initial de monsieur Schoeneich.
[27] Malgré que la preuve repose uniquement sur les témoignages de la partie demanderesse et les documents les accompagnant, le Tribunal ne peut conclure que la partie défenderesse n'a pas rempli le mandat qui lui était confié. En effet, les recommandations émises par la partie défenderesse n'ont pas été suivies et il s'agit peut-être la de la cause des infiltrations d'eau, et donc de l'efflorescence découverte par monsieur Mercier.
EN CONSÉQUENCE, LE TRIBUNAL:
[28] REJETTE la demande de la partie demanderesse.