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Tadros c. 9164-1852 Québec inc.

no. de référence : 2016 QCCA 1477

Tadros c. 9164-1852 Québec inc.
2016 QCCA 1477
COUR D'APPEL

CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
GREFFE DE MONTRÉAL

No :
500-09-024733-149

(500-17-077356-130)


PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE


DATE :
Le 16 septembre 2016

CORAM : LES HONORABLES
CLAUDE C. GAGNON, J.C.A.
GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.
MARK SCHRAGER, J.C.A.

APPELANTS

AVOCATE


SAM TADROS

9250-5106 QUÉBEC INC.


Me JASMINE PATRY (absente)

INTIMÉE

AVOCATE


9164-1852 QUÉBEC INC.

Me GIUSEPPINA SCIANGULA (absente)
(Mercadante Di Pace)


En appel d'un jugement rendu le 26 août 2014 par l'honorable Pierre Labelle, de la Cour supérieure, district de Montréal.



NATURE DE L'APPEL :

Louage de choses – bail commercial - résiliation

Greffière d’audience : Marcelle Desmarais

Salle : Antonio-Lamer





AUDITION


9 h 30

Suite de l'audition du 13 septembre 2016.



Arrêt déposé ce jour – voir page 3.






















































Marcelle Desmarais

Greffière d’audience



PAR LA COUR


ARRÊT

[1] Il s’agit d’un appel d’un jugement rendu le 26 août 2014 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Pierre Labelle), qui condamne les appelants, solidairement, à payer 125 604,31 $ à l’intimée à titre de loyer et dommages-intérêts à la suite de leur abandon des locaux commerciaux loués auprès de l’intimée.

[2] L’appel soulève deux questions. Sur la première, nous sommes d’avis que le juge de première instance n’a pas fait d’erreur en concluant que, si l’appelant Tadros a signé le bail personnellement par erreur, cette erreur était inexcusable au sens de l’article 1400, alinéa 2 C.c.Q., et donc, n’est pas constitutive d’un vice de consentement. Le juge n’a pas fait d’erreur révisable en arrivant à cette conclusion, au vu des termes du bail. Bien que M. Tadros ait signé ce bail de manière hâtive, force est de constater qu’il désigne les deux appelants comme locataires et que l’intimée ne leur a pas fait de déclarations mensongères. Par sa signature, l’appelant Tadros a engagé sa responsabilité personnelle ainsi que la responsabilité de sa société, l’appelante 9250-5106 Québec inc.

[3] Dans le cadre de son analyse, le juge ne réfère pas aux articles 319 et 320 C.c.Q. qui concernent les contrats préconstitutifs. Le bail a été rédigé avant que ne soit constituée la compagnie appelante, mais il a été signé après sa constitution, de sorte que les articles du Code civil du Québec susmentionnés ne trouvent pas application en l’espèce. En vertu de l’article 320 C.c.Q., le bail aurait dû prévoir que l’appelant Tadros ne serait plus responsable une fois la société incorporée et après ratification du bail par cette société. Or, il n’y a aucune mention semblable dans le bail, lequel ne fait référence qu’à une société « à être formée » sans autre détail. De plus, pour que l’appelante 9250-5106 Québec inc. soit considérée comme seule locataire, à l’exclusion de l’appelant Tadros, la société aurait dû ratifier le bail (art. 319 C.c.Q.). Or, aucune résolution corporative à cet effet n’a été mise en preuve. Ainsi, même en tenant compte de ces articles, la responsabilité de l’appelant Tadros demeure entière aux termes du bail.

[4] En ce qui concerne la seconde question soulevée en appel, les appelants contestent la conclusion du juge voulant que leurs difficultés pour l’obtention d’un permis pour opérer le commerce projeté dans les lieux soient attribuables à un manque de planification de leur part. Le juge les a condamnés en conséquence à payer le loyer en souffrance (56 912,61 $), la pénalité de 12 mois pour la relocation des lieux stipulée au bail (62 086,50 $), ainsi que les honoraires d’avocats de l’intimée (6 605,67 $) également prévus au bail.

[5] Avec égards, ces conclusions comportent des erreurs de droit.

[6] En effet, les lieux étaient loués « strictement pour des fins d’exploitation d’un commerce de gros en charcuterie » aux termes du bail, lequel, soulignons-le, a été rédigé par l’intimée, en sa qualité de locatrice.

[7] Le Règlement 1886 de l’Arrondissement de St-Léonard, Ville de Montréal[1], qui prévoit le zonage applicable aux lieux loués, indique que la vente au détail de charcuterie est permise, alors que la vente uniquement en gros de ce produit ne l’est pas. Ceci est confirmé par le témoignage de l’appelant Tadros qui rapporte ses déboires auprès du bureau d’arrondissement pour l’obtention du permis nécessaire pour opérer le commerce projeté. À noter que la seule activité de grossiste permise aux termes de cette réglementation dans la zone où se trouve l’immeuble est celle de la vente (en gros) de poissons et fruits de mer.

[8] Selon le juge, les appelants n’ont pas satisfait le fardeau de preuve qui leur incombait parce qu’ils n’ont pas déposé en preuve la réglementation municipale au soutien de leur démonstration. Or, le juge devait prendre connaissance judiciaire des règlements municipaux en vertu de l’article 2807 C.c.Q. L’article 367 de la Loi sur les cités et villes[2] prévoit précisément que :

367. Les règlements du conseil, lorsqu'ils sont promulgués, sont réputés des lois publiques sur le territoire de la municipalité, et en dehors, dans les limites de la compétence du conseil; et il n'est pas nécessaire de les plaider spécialement.
367. Every by-law passed by the council shall, when published, be deemed public law in the territory of the municipality and outside of the same insofar as within the jurisdiction of the council, and it shall not be necessary to allege it specially.
Notre Cour a déjà déclaré que cet article établit que les règlements des municipalités assujetties à la L.c.v. sont de connaissance judiciaire[3]. L’article 4 de la Charte de la Ville de Montréal[4] prévoit que la Ville de Montréal est régie par la L.c.v. L’article 367 L.c.v. s’applique donc au règlement de zonage invoqué en l’espèce.

[9] Bien qu’il eût été de courtoisie élémentaire pour les avocats des appelants de soumettre au juge d’instance une copie du règlement dont ils voulaient se prévaloir à l’audience, force est de conclure que le juge était néanmoins obligé, en droit, d’en prendre connaissance d’office, en l’absence d’un tel dépôt en preuve.

[10] Le zonage applicable aux lieux loués a causé un trouble de droit à la jouissance des lieux par les appelants. L’article 1858 C.c.Q. prévoit que c’est le locateur qui est tenu de garantir aux locataires l’absence de troubles de droit :

1858. Le locateur est tenu de garantir le locataire des troubles de droit apportés à la jouissance du bien loué.
[…]
1858. The lessor is bound to warrant the lessee against legal disturbances to enjoyment of the leased property.
(…)
[11] Ainsi, même si, de fait, les problèmes liés à l’obtention d’un permis pour opérer les lieux loués relevaient d’un manque de planification des appelants comme le juge l’a décidé, il revenait en droit à l’intimée, à titre de locatrice, de garantir que l’usage projeté était permis par les lois applicables ou plus précisément par le règlement de zonage. Faute d’avoir interprété et appliqué l’article 1858 C.c.Q. correctement, le juge a commis une erreur de droit déterminante.

[12] Certes, l’article 1858 C.c.Q. n’est pas d’ordre public. Les parties auraient pu convenir autrement[5] et imposer aux appelants l’obligation de s’assurer que l’usage projeté des lieux par eux était permis par les règlements de zonage. Mais elles ne l’ont pas fait et ce n’est pas ce que le bail prévoit.

[13] En effet, ce dernier ne comporte qu’une simple déclaration à son paragraphe 8.15, par lequel le locataire s’engage à :

Se conformer à tous les règlements, lois et ordonnances en vigueur pouvant se rapporter aux Lieux loués ou les affecter et, de plus, indemniser et garantir le Locateur de tous les déboursés, dommages ou impositions qui peuvent lui être occasionnés ou qu’il peut souffrir en raison de l’inobservance par le Locataire desdits règlements, lois ou ordonnances.

Cette déclaration ne traite pas de l’usage des lieux loués permis par les règlements de zonage[6].

[14] Le juge de première instance n’analyse pas cette question et partant, il commet une erreur de droit.

[15] Il mentionne que l’appelant Tadros a relevé l’intimée de son obligation de garantir l’absence de troubles de droit en poursuivant ses efforts pour obtenir un permis[7]. Ceci est le corollaire de l’erreur de droit de ne pas avoir pris connaissance judiciaire du Règlement de zonage. En concluant comme il le fait, le juge commet une erreur mixte de droit et de fait. En effet, les efforts des appelants afin de mitiger les dommages ou corriger la situation qui leur était préjudiciable n’auraient pas dû être interprétés comme une renonciation à leurs droits[8], non plus que la reconnaissance que l’intimée n’avait aucune obligation à cet égard. Bien que l’article 1858 C.c.Q. ne soit pas d’ordre public tel que mentionné, les efforts des appelants en vue d’obtenir un permis en l’espèce ne pouvaient être interprétés par le juge comme l’équivalent d’une quittance en faveur de l’intimée de ses obligations à l’égard des troubles de droit.

[16] En conséquence, les appelants étaient justifiés de demander la résiliation du bail. Par contre, ils demeuraient responsables de payer les loyers pour la période durant laquelle ils ont occupé les lieux et accepté de poursuivre leurs efforts pour obtenir les permis nécessaires, le tout selon les faits constatés par le juge. L’appelant Tadros s’est d’ailleurs engagé à payer les arrérages de loyer juste avant de notifier à l’intimée qu’il souhaitait résilier le bail. Les appelants sont donc responsables du loyer jusqu’au moment où ils ont exercé leur droit à la résiliation par lettre de leurs avocats en date du 26 avril 2013. Les intérêts au taux prévu au bail (24 %) s’appliquent, conformément aux termes du bail. Par contre, vu la reconnaissance de leur droit de résiliation, les appelants ne pouvaient être condamnés à payer des dommages ou pénalités.

POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[17] ACCUEILLE l’appel en partie;

[18] INFIRME le jugement de première instance aux seules fins de rayer les paragraphes 115 et 116 du jugement;

[19] Avec les frais de justice.


CLAUDE C. GAGNON, J.C.A.



GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.



MARK SCHRAGER, J.C.A.

Pour les appelants :
Me Jasmine Patry

Pour l'intimée :
Me Giuseppina Sciangula

Date d'audition : 13 septembre 2016