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Litige sur un bail commercial

29/11/2019 09:40

La demanderesse, Fu Wei, et la défenderesse (Immeubles Léger) sont parties à un bail visant la location d’un commerce de type dépanneur signé en 2012 pour un terme de cinq ans se terminant le 30 octobre 2017. Les prétentions des parties divergent à tout point de vue pour la période postérieure au 30 octobre 2017 : elles ne s’entendent pas sur le renouvellement du bail, sur le loyer payable après cette date et sur leurs obligations réciproques. C’est ainsi que Madame Wei demande au Tribunal de déclarer que le terme du bail signé entre les parties est prolongé jusqu’au 31 octobre 2022. Elle demande toutefois que l’un de ses paragraphes soit déclaré abusif. Elle réclame également la somme de 52 425,49 $ en réduction de loyer et elle demande au Tribunal d’ordonner à Immeubles Léger de reconstruire la station-service qui jouxtait le dépanneur loué et de recommencer à l’approvisionner en essence. Elle demande enfin au Tribunal d’ordonner aux parties de « négocier de bonne foi » le loyer futur. Subsidiairement, Madame Wei demande au Tribunal de réserver ses droits de réclamer des dommages‑intérêts pour le préjudice qu’Immeubles Léger pourrait lui avoir causé par ses manœuvres dolosives dans le cadre des négociations du bail.

Wei c. Immeubles Pierre Léger inc.

2019 QCCS 4892

COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

 BEAUHARNOIS

 

 

 

N° :

760-17-004734-177

 

 

 

DATE :

22 novembre 2019

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

J. SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

FU WEI

Demanderesse

 

c.

LES IMMEUBLES PIERRE LÉGER INC.

Défenderesse

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 








 

Aperçu

[1]   La demanderesse, Fu Wei, et la défenderesse (Immeubles Léger) sont parties à un bail visant la location d’un commerce de type dépanneur signé en 2012 pour un terme de cinq ans se terminant le 30 octobre 2017.

[2]   Les prétentions des parties divergent à tout point de vue pour la période postérieure au 30 octobre 2017 : elles ne s’entendent pas sur le renouvellement du bail, sur le loyer payable après cette date et sur leurs obligations réciproques.

[3]   C’est ainsi que Madame Wei demande au Tribunal de déclarer que le terme du bail signé entre les parties est prolongé jusqu’au 31 octobre 2022. Elle demande toutefois que l’un de ses paragraphes soit déclaré abusif. Elle réclame également la somme de 52 425,49 $ en réduction de loyer et elle demande au Tribunal d’ordonner à Immeubles Léger de reconstruire la station-service qui jouxtait le dépanneur loué et de recommencer à l’approvisionner en essence. Elle demande enfin au Tribunal d’ordonner aux parties de « négocier de bonne foi » le loyer futur. Subsidiairement, Madame Wei demande au Tribunal de réserver ses droits de réclamer des dommages‑intérêts pour le préjudice qu’Immeubles Léger pourrait lui avoir causé par ses manœuvres dolosives dans le cadre des négociations du bail.

[4]   Se portant demanderesse reconventionnelle, Immeubles Léger demande au Tribunal de déclarer que le bail intervenu entre les parties en 2012 expire à la date du présent jugement, d’ordonner à madame Wei de délaisser les lieux loués et, à défaut, d’ordonner son expulsion. Elle réclame par ailleurs de Madame Wei la somme de 57 711,21 $  à titre de loyer impayé[1].

[5]   Le Tribunal souligne que chacune des parties a, à l’audience, retiré sa demande à l’égard des frais relatifs aux points de vente (POS)[2].

[6]   Pour les motifs exposés plus bas, le Tribunal estime que le bail n’a jamais été reconduit avant l’arrivée de son terme et qu’Immeubles Léger n’a toléré la présence de Madame Wei sur les lieux loués que dans l’attente du présent jugement. Celle-ci devra donc délaisser les lieux mais le Tribunal lui accorde un délai se terminant le 31 janvier 2020 à cet égard. De plus, le loyer payable par Madame Wei pour la période postérieure au 31 octobre 2017 correspond au loyer de la dernière année du bail. Enfin, madame Wei n’a droit à aucune réduction de loyer.

Questions en litige

[7]   Le Tribunal est appelé à répondre aux questions en litige suivantes :

a)   Le bail signé par les parties le 10 octobre 2012 a-t-il été renouvelé?

b)   Le paragraphe 6 du bail est-il abusif?

c)   Quel est le montant du loyer payable à partir du 1er novembre 2017?

d)   Madame Wei a-t-elle droit à une diminution de loyer?

 

 

Contexte

[8]   Immeubles Léger est une entreprise spécialisée dans l’exploitation de bâtiments non résidentiels et la location d’immeubles commerciaux[3]. Pierre Léger en est l’actionnaire unique et le président.

[9]   Le 10 octobre 2012, Madame Wei signe un document intitulé « Convention de location » en vertu de laquelle elle loue d’Immeubles Léger un dépanneur pour une période de cinq ans qui débute le 1er novembre 2012 et se termine le 30 octobre 2017[4].

[10]        Pour la dernière année, soit du 1er novembre 2016 au 31 octobre 2017, le loyer est établi à 3 400 $ par mois[5], soit 3 909,15 $ par mois taxes incluses[6].

[11]        En 2016, Madame Wei souhaite vendre le fonds de commerce à un tiers de sorte qu’elle demande à Immeubles Léger de consentir à la cession du bail du dépanneur au tiers. Le représentant d’Immeubles Léger, Monsieur Léger, demande l’autorisation du tiers de consulter son dossier de crédit. Cette autorisation ne lui sera jamais transmise de sorte qu’il ne consent pas à la cession. Le projet de vente du fonds de commerce de Madame Wei n’ira pas plus loin.

[12]        En février 2017, les avocats de Madame Wei avisent par écrit les Immeubles Léger de l’intention de leur cliente d’exercer l’option de renouvellement contenue au bail et de prolonger celui-ci jusqu’au 31 octobre 2022[7].

[13]        Quelques jours plus tard, les avocats d’Immeubles Léger demandent à Madame Wei de fournir les états financiers audités du commerce, tel que prévu au bail[8].

[14]        En réponse à cette demande, les avocats de Madame Wei transmettent aux avocats d’Immeubles Léger un état non audité des revenus et dépenses du commerce[9].

[15]        Le 29 mars 2017, les avocats d’Immeubles Léger réitèrent leur demande à l’égard des états financiers audités du commerce et informent les avocats de Madame Wei que des travaux majeurs de remplacement des équipements de la station-service qui jouxte le dépanneur devront être réalisés à l’expiration du bail[10].

[16]        Les avocats de Madame Wei écrivent de nouveau aux avocats d’Immeubles Léger quelques semaines plus tard afin de leur faire savoir que l’exigence de leur cliente à l’égard d’états financiers audités est disproportionnée en raison des coûts qu’ils impliquent pour Madame Wei et qu’elle n’est pas pertinente dans le cadre de la négociation du loyer futur[11].

[17]        Le 2 mai 2017, les avocats d’Immeubles Léger écrivent à ceux de Madame Wei que le bail ne sera pas renouvelé le 30 octobre suivant[12].

[18]        Au mois de juin 2017, Madame Wei dépose sa demande introductive d’instance en vertu de laquelle elle demande au Tribunal de déclarer valide le bail signé le 10 octobre 2012 et de déclarer que son terme est prolongé jusqu’au 31 octobre 2022. Cette demande initiale ne contient aucune réclamation monétaire.

[19]        À l’expiration du bail, le 31 octobre 2017, Madame Wei demeure sur les lieux et continue d’exploiter le dépanneur.

[20]        Au mois de novembre 2017, trois des six distributeurs à essence sont mis hors fonction alors que les trois autres le sont au mois de juin 2018. C’est donc dire qu’à compter de juin 2018, Madame Wei ne peut plus vendre d’essence.

[21]        Le 1er mars 2019, la juge Chantal Tremblay ordonne à Madame Wei, à titre d’ordonnance de sauvegarde pour valoir jusqu’au jugement final, de verser à Immeubles Léger la somme de 895,24 $ par mois et de verser une somme additionnelle de 3 013,91 $ par mois aux avocats d’Immeubles Léger, qui devront détenir les sommes ainsi versées dans leur compte en fidéicommis, et ce, vu que le montant du loyer est en litige.

Analyse et décision

Le bail signé par les parties le 10 octobre 2012 a-t-il été renouvelé?

[22]        Les clauses pertinentes du bail sont les suivantes[13] :

DURÉE :

3. La durée de ce bail sera pour une période de SOIXANTE MOIS (60) commençant le premier jour du mois de novembre l’an deux mille douze (2012) et se terminant le trentième jour du mois d’octobre l’an deux mille dix-sept (2017).

Cependant, il est expressément convenu que la durée de cette convention n’excédera jamais la durée de la convention d’agent à commission, si applicable, intervenu entre les parties ou de leur annulation.

La terminaison de l’une de ces conventions entrainera, sans avis ni délai.

[…]

OPTION DE RENOUVELLEMENT :

Le locateur accorde au locataire le privilège de bénéficier de deux options de renouvellement de cinq ans (5) chacune le tout sujet à une entente de renouvellement pour le prix du loyer et du loyer supplémentaire à intervenir entre les parties.

[…]

ABSENCE DE TACITE RECONDUCTION :

9. Cette convention se terminera ipso facto et sans avis ou demande à l’expiration du terme prévu à la clause numéro 3 de cette convention (ou, selon le cas, à la fin de tout renouvellement consenti) et, si LE LOCATAIRE continue d’occuper les LIEUX LOUES âpres ladite terminaison, cette occupation n’aura pas l’effet de prolonger le terme ni de renouveler cette convention pour une période quelconque et ce, nonobstant toute disposition de la loi ( y compris les dispositions de l’article 1641 du Code civil de la Province du Québec).

Dans le cas d’une occupation âpres l’expiration du terme de cette convention, LE LOCATAIRE sera présumé occuper les LIEUX LOUES contre la volonté de LA COMPAGNIE qui, dès lors, aura le droit d’utiliser tout recours légal afin d’expulser LE LOCATAIRE et de réclamer des dommages-intérêts.

UTILISATION DE LIEU LOUES :

10.  Les LIEUX LOUES ne seront utilisés qu’au fins de l’exploitation continue et sans interruption du DÉPANNEUR et selon la CONVENTION D’AGENT COMMISSION pour l’exploitation d’un poste de vente de carburant.

[…]

[Reproduction telle quelle de ces extraits, le Tribunal souligne]

[23]        Madame Wei demande au Tribunal de déclarer que le bail a été prolongé au 30 octobre 2022 et d’ordonner aux parties de négocier de bonne foi le montant du nouveau loyer.

[24]        Le juge André Vallerand, j.c.a., écrit dans Place Lebourgneuf inc. c. Autodrome de Val Bélair inc. :

Car un droit de reconduction sujet à un accord sur chacun des termes et conditions laisse le bailleur libre de proposer tous les termes et conditions qui lui plaisent y compris ceux que ne peut accepter le locataire et donc à toutes fins utiles de lui refuser la reconduction sauf le droit de premier refus au cas de location possible à un tiers à des conditions, par hypothèse, acceptables au locataire.[14]

[Le Tribunal souligne]

[25]        Le juge Nichols, j.c.a., ajoute dans cette même affaire que « […] lorsque les termes et conditions du renouvellement d’un bail doivent faire l’objet d’une nouvelle entente, c’est en réalité un nouveau bail qu’il faut négocier. » Ainsi, ajoute le juge Nichols, une telle clause met en cause la liberté de contracter et permet au locateur de faire valoir librement ses exigences.

[26]        C’est d’ailleurs ce raisonnement qui amène l’auteur Jacques Deslauriers à écrire qu’ « Une clause de renouvellement prévoyant que le bail pourra être renouvelé à des conditions ou à un loyer à négocier entre les parties est vide de sens et ne saurait lier les parties si aucun des paramètres de la négociation n’est indiqué. »[15]

[27]        Le juge Pierre Boudreault écrit à cet égard ce qui suit[16] : 

Tel que la lecture de la clause 4 du bail le démontre, la seule condition du 2ième bail dont les parties avaient convenu était sa durée. Les parties laissaient, le cas échéant, à leurs négociateurs de bonne foi la détermination de toutes les autres ʺconditionsʺ et des ʺnouvelles obligationsʺ indiquées à ce renouvellement sous peine de terminaison automatique et sans recours, à la date prévue à l’article 3.1 (art. 4.7).

Que l’intimé ait, de mauvaise foi ou non, en contravention ou non de l’article 4 du contrat, indûment refusé de se plier au parcours prévu à cet article, le Tribunal a-t-il le pouvoir en droit d’imposer aux parties les ʺconditionsʺ et/ou ʺles nouvelles obligationsʺ d’un second bail autres que la durée de ce nouveau bail?

Le Cour ne le croit pas. Notre droit reconnaît la plus grande liberté de convenir de contrats licites aux parties contractantes et ne permet pas aux tribunaux, dans une matière comme en l’instance, de brimer cette liberté et de leur imposer sa volonté contractuelle.

L’entente de s’entendre ne peut dans notre droit engendrer une nouvelle entente exécutoire.

Une entente de négocier de bonne foi, dont le contenu obligationnel existe dans certains cas, dont en matière de droit du travail, et qui est stipulé au bail R-1, n’impose pas aux parties l’obligation de s’entendre, car chaque partie demeure libre de négocier les conditions qui la favorisent, et encore moins ne permet à un tribunal d’imposer sa volonté quant aux conditions d’une nouvelle entente même dans l’éventualité où une partie contreviendrait à son obligation de négocier de bonne foi.

[Le Tribunal souligne]

[28]        Citant cette décision du juge Boudreault, le juge Robert Mongeon ajoute ce qui suit[17] :

[44]      Le juge Boudreau se pose aussi la question de savoir si une option de renouvellement dont l'un des éléments essentiels (i.e. le loyer) n'est pas stipulé constitue une véritable option de renouvellement.  Citant Place Lebourgneuf Inc.  c. Autodrome de Val Bélair Inc. et Pétroles Farand Inc c. Ultramar Canada Inc., et Trizec Équities Ltd. C. Hassine confirmé en appel il est d'avis qu'un telle option n'en est pas une. Il s'agit, en droit, de la nécessité de conclure un nouveau bail. 

[45]      Je partage cet avis: pour que le renouvellement soit complété, il faut non seulement en donner avis mais aussi s'entendre sur les conditions essentielles du renouvellement. En l'absence d'un accord, quelle qu'en soit la raison, il n'y a pas de contrat, et ce même si l'une des parties aurait renoncé à négocier de bonne foi. Une telle violation (la non-négociation de bonne foi) ne pourrait, d'ailleurs que donner ouverture à des dommages-intérêts, et non à l'imposition d'un contrat de bail dont les éléments essentiels (i.e. le loyer) n'ont pas fait l'objet d'un accord. Ce n'est pas au Tribunal d'en fixer les conditions. 

[Références omises, le Tribunal souligne]

[29]        En l’espèce, la rédaction du bail est déterminante. La section « Option de renouvellement » prévoit que Madame Wei bénéficie de deux options de renouvellement de cinq ans chacune. Le droit appartient à Madame Wei.

[30]        Cependant, l’option de renouvellement est assujettie « à une entente de renouvellement pour le prix du loyer et du loyer supplémentaire à intervenir entre les parties »[18].  Le renouvellement est donc conditionnel à la conclusion d’une entente sur le loyer.

[31]        À défaut d’entente, « cette convention se termine […] ipso facto et sans avis ou demande »[19].

[32]        Il n’est pas contesté qu’aucune entente n’est intervenue quant au loyer. Madame Wei demande d’ailleurs au Tribunal d’ordonner aux parties de négocier de bonne foi à cet égard. Madame formule certains reproches à Immeubles Léger à l’égard des négociations intervenues entre elles. Cette question n’est pas pertinente en l’espèce vu la liberté de contracter dont jouit Immeubles Léger. Si celle-ci a contrevenu à son obligation de bonne foi, il existe des recours à cet égard. Le Tribunal y reviendra.

[33]        Ainsi, vu l’absence d’entente quant au loyer, le bail n’a pas été reconduit au-delà du 31 octobre 2017. Aucun nouveau bail n’a, pour cette même raison, été conclu entre les parties.

[34]        En l’absence de bail, Madame Wei occupe les lieux sans droit. Elle devra donc délaisser les lieux loués. Toutefois, le Tribunal lui accorde jusqu’au 31 janvier 2020 pour le faire compte tenu du fait qu’elle devra disposer de l’inventaire du dépanneur. Le Tribunal prend particulièrement en considération le fait que Madame Wei a payé le loyer en entier depuis le mois de mars 2019 (bien qu’une partie soit détenue en fidéicommis par les avocats d’Immeubles Léger). Elle devra toutefois continuer de payer le loyer le 1er du mois, à défaut de quoi Immeubles Léger pourra l’expulser après un préavis de 48 heures.

Le paragraphe 6 du bail est-il abusif?

[35]        Madame Wei demande au Tribunal de déclarer abusif le paragraphe 6 du bail qui se lit comme suit :

LIVRES COMPTABLES ET VÉRIFICATION :

6. En tout temps, le locataire consent et donne libre accès de vérification à LA COMPAGNIE ou ses représentants de tous les documents ou livres de comptabilité du locataire.

Le locataire fournira à la compagnie un budget annuel de l’’état financier et de l’inventaire annuel, ainsi qu’un état financier annuel audité.

[Reproduction telle quelle de cet extrait]

[36]        Vu la conclusion du Tribunal à l’effet que le bail n’a pas été renouvelé après le 31 octobre 2017, cette question est maintenant théorique. Le Tribunal en dispose tout de même pour le bénéfice des parties.

[37]        Madame Wei soumet qu’avant 2017, Immeubles Léger n’a jamais demandé des états financiers audités. Elle ne comprend donc pas pour quelle raison elle le fait en  2017 et ajoute qu’elle ne peut assumer les coûts élevés d’un tel exercice.

[38]        Rien ne justifie de déclarer abusive cette clause du bail. Tout d’abord, Madame Wei a signé le bail librement et sans contrainte après avoir bénéficié des conseils d’un avocat à cet égard.

[39]        Par ailleurs, le fait qu’Immeubles Léger n’ait pas demandé des états financiers audités avant les négociations entourant la conclusion d’un nouveau bail ne rend pas une telle clause abusive pour autant. En fait, il n’est pas anormal qu’Immeubles Léger ne  s’intéresse à un tel document qu’en vue de la conclusion d’un nouveau bail et d’un nouveau loyer.

[40]        Cette demande est en conséquence rejetée.

Quel est le montant du loyer payable à partir du 1er novembre 2017?

[41]        Immeubles Léger soutient que le loyer établi pour la dernière année du bail, soit 3 400 $ par mois plus les taxes, doit être maintenu jusqu’au départ de Madame Wei. Elle soutient que celle-ci lui doit, en conséquence, la somme de 60 725,12 $ à titre de loyer impayé au moment de l’audience[20]. Ses procureurs détiennent par ailleurs la somme de 27 125,19 $, en date de l’audience, dans leur compte en fidéicommis, à la suite des paiements effectués par Madame Wei conformément à l’ordonnance de sauvegarde du 1er mars 2019.

[42]        Madame Wei admet avoir payé pour les mois de novembre et décembre 2017 et janvier 2018 le plein loyer, soit celui qui était prévu pour la dernière année du bail, c’est‑à-dire 3 909,15 $ par mois (taxes incluses)[21].

[43]        Deux paiements de 6 000 $ ont ensuite été effectués en juillet et en août 2018 mais aucun autre paiement n’a été effectué jusqu’à ce que l’ordonnance de sauvegarde soit prononcée le 1er mars 2019. Par la suite, Madame Wei s’est conformée à l’ordonnance et a payé 895,24 $ par mois à Immeubles Léger et 3 013,91 $ par mois aux avocats d’Immeubles Léger en fidéicommis. 

[44]        À l’audience, Monsieur Léger témoigne par ailleurs qu’un crédit de 5 219,02 $ a été accordé à Madame Wei, ce crédit provenant d’une entente distincte conclue entre Madame Wei et Pétrole Léger inc. (Pétrole Léger).

[45]        Il n’existe aucune raison de conclure que le loyer devrait être, après le 31 octobre 2017, différent de celui qui prévalait à l’échéance du bail, soit 3 400 $ plus taxes. Madame Wei l’a d’ailleurs reconnu en payant sans protester cette même somme de novembre 2017 à janvier 2018.

[46]        Considérant que Madame Wei devait payer 3 400 $ par mois plus taxes, soit 3 909,15 $, à partir du 1er novembre 2017, et considérant les paiements qu’elle a effectués et qui sont crédités dans le relevé de compte d’Immeubles Léger[22], la réclamation de 60 725,12 $ est entièrement justifiée.

[47]        La mise en demeure du 1er février 2019 qui émane de Pétrole Léger indique toutefois que le loyer s’élève à 2 000 $ plus taxes par mois[23].

[48]        Monsieur Léger explique que le papier en-tête utilisé à cet égard n’est pas le bon, le loyer étant dû à Immeubles Léger. Il ajoute qu’il ne possède pas de papeterie portant l’en-tête d’Immeubles Léger parce qu’il n’en a pas besoin, précisant qu’il n’a généralement pas difficulté à obtenir le paiement du loyer de ses locataires.

[49]        Le Tribunal le croit. Son témoignage est crédible et convaincant et non véritablement contredit à cet égard.

[50]        Quant à l’indication à l’effet que le loyer est de 2 000 $ par mois, Monsieur Léger explique qu’il s’agit d’une erreur et qu’il n’a jamais été question d’un tel montant de loyer.

[51]        Encore une fois, le Tribunal le croit. D’ailleurs, Madame Wei n’a pas prétendu que le loyer pouvait n’être que de 2 000 $ et elle a elle-même volontairement payé 3 400 $ plus taxes pour les mois de novembre 2017 à janvier 2018.

[52]        Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal autorise le cabinet Mercier Leduc s.e.n.c.r.l. à verser à Immeubles Léger la somme de 27 125,19 $ qu’elle détient en fidéicommis et ordonne à Madame Wei de verser à Immeubles Léger la différence de 33 599,93 $.

Madame Wei a-t-elle droit à une diminution de loyer?

[53]        Madame Wei réclame la somme de 52 425,49 $ en réduction de loyer pour la période comprise entre le mois de décembre 2017 et le mois de novembre 2019.

[54]        Elle soumet à cet égard qu’en juin 2018, Immeubles Léger a retiré les dernières pompes à essence ce qui l’a forcée à mettre fin aux opérations de la station‑service.  La fin des activités de la station-service a, selon elle, entraîné une baisse de l’achalandage du dépanneur et provoqué une baisse de ses ventes.

[55]        Le mari de Madame Wei, Tao Sun, qui paraît avoir géré le commerce tout autant que son épouse, témoigne que le dépanneur a ainsi perdu 500 $ par mois.

[56]        Le demande de Madame Wei doit être rejetée, et ce, pour les motifs qui suivent.

[57]         D’une part, le bail intervenu entre les parties vise la location du dépanneur. Il y est spécifiquement prévu que le poste de vente de carburant et tous ses équipements sont « exclus expressément de la présente convention »[24].

[58]        Une convention distincte entre Madame Wei et Pétrole Léger[25] a donc été conclue à l’égard de la vente d’essence.

[59]        Madame Wei invoque au soutien de sa demande le fait que des crédits lui ont été accordés à cet égard dans le passé. Or, ces crédits ont été accordés par Pétrole Léger et non par Immeubles Léger[26]. Cela démontre une fois de plus que le lien de droit est entre Madame Wei et Pétrole Léger, et non Immeubles Léger, à l’égard des équipements permettant la vente d’essence.

[60]        Ainsi, si une faute est commise lors du démantèlement de l’équipement de la station-service, Immeubles Léger ne peut en être tenue responsable.

[61]        D’autre part, une partie des équipements de la station-service a été retirée en novembre 2017 et le reste en janvier 2018, soit pendant que Madame Wei continuait d’occuper les lieux sans droit. On voit donc mal comment Immeubles Léger pourrait être appelée à l’indemniser à cet égard.

[62]        Le Tribunal souligne enfin que la preuve de la perte de Madame Wei, constituée du seul témoignage de son mari, est plus qu’approximative et n’a aucune valeur probante.

Autres conclusions de la demande

[63]        La demande de Madame Wei afin qu’il soit ordonné à Immeubles Léger de reconstruire la station-service et de reprendre l’approvisionnement en essence est mal fondée. En effet, tel que déjà mentionné, il n’existe pas de lien de droit à cet égard entre Madame Wei et Immeubles Léger.

[64]        La demande de Madame Wei afin que ses droits de réclamer des dommages-intérêts en raison du dol d’Immeubles Léger soient réservés est également rejetée. D’une part, le droit existe ou n’existe pas, une réserve est donc inutile[27].

[65]        Toutefois, le Tribunal précise qu’il n’a pas été saisi d’une demande de dommages-intérêts découlant de la conduite des négociations entre les parties. Il ne pourra donc y avoir chose jugée à cet égard à la suite du présent jugement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[66]        REJETTE la demande introductive d’instance;

[67]        ACCUEILLE en partie la demande reconventionnelle;

[68]        DÉCLARE que le bail signé par les parties le 10 octobre 2012 expire à la date du présent jugement;

[69]        ORDONNE à Fu Wei de délaisser les lieux situés au 216, Saint-Charles à Vaudreuil-Dorion au plus tard le 31 janvier 2020;

[70]        ORDONNE l’expulsion de Fu Wei à défaut par celle-ci de délaisser les lieux au plus tard le 31 janvier 2020 et PERMET à Les Immeubles Pierre Léger inc. d’en reprendre possession après cette date;

[71]        ORDONNE à Fu Wei de payer à Les Immeubles Pierre Léger inc. le loyer de 3 400 $ par mois plus taxes le 1er jour de chaque mois, jusqu’à son départ, à défaut de quoi AUTORISE Les Immeubles Pierre Léger inc. à l’expulser après préavis de 48 heures;

[72]        DÉCLARE que Fu Wei doit à Les Immeubles Pierre Léger inc. la somme de 60 725,12 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. suivant les modalités ci-après décrites;

[73]        DÉCLARE que Les Immeubles Pierre Léger inc. a droit à la totalité de la somme payée par Fu Wei depuis l’ordonnance de sauvegarde du 1er mars 2019 et détenue en fidéicommis par les avocats Mercier Leduc s.e.n.c.r.l;

[74]        AUTORISE Mercier Leduc s.e.n.c.r.l. à verser à Les Immeubles Pierre Léger inc. les sommes qui lui ont été versées par Fu Wei et qu’elle détient en fidéicommis;

[75]        ORDONNE à Fu Wei de payer à Les Immeubles Pierre Léger inc. la somme de 33 599,93 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. suivant les modalités ci-après décrites;

[76]        ORDONNE à Fu Wei de payer à Les Immeubles Pierre Léger inc. les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. selon les modalités suivantes :

a)         À compter du 1er février 2019[28] sur la somme de 33 599,93 $;

b)         À compter du 1er mars 2019 sur la somme de 3 013,91 $;

c)           À compter du 1er avril 2019 sur la somme de 3 013,91 $;

d)         À compter du 1er mai 2019 sur la somme de 3 013,91 $;

e)         À compter du 1er juin 2019 sur la somme de 3 013,91 $;

f)            À compter du 1er juillet 2019 sur la somme de 3 013,91 $;

g)         À compter du 1er août 2019 sur la somme de 3 013,91 $;

h)         À compter du 1er septembre 2019 sur la somme de 3 013,91 $;

i)            À compter du 1er octobre 2019 sur la somme de 3 013,91 $;

j)            À compter du 1er novembre 2019 sur la somme de 3 013,91 $;

[77]        LE TOUT avec frais de justice.

 

 

__________________________________

J. SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.S.

 

 

 

 

 

 

Me Ning Yu

Avocat de la demanderesse

 

 

Me Joël Roy

MERCIER LEDUC S.E.N.C.R.L.

Avocat de la défenderesse

 

 

 

 

Dates d’audience :

11 et 12 novembre 2019



 

 

 

[1]    Cette réclamation est haussée à 60 725,12 $ à l’audience.

[2]    Soit une réclamation de 3 235,95 $ d’Immeubles Léger et une réclamation de 23 713,50 $ de Madame Wei.

[3]    Pièce P-1.

[4]    Pièce P-2.

[5]    Id., par. 4.

[6]    Pièce D-3.

[7]    Pièce P-5.

[8]    Pièce P-6.

[9]    Pièce P-7.

[10]    Pièce P-10.

[11]    Pièce P-8.

[12]    Pièce P-9.

[13]    Pièce P-2.

[14]    J.E. 85-658, [1985] C.A. 364, AZ-85011220, p. 2 (le Tribunal ne reproduit pas les soulignements qui se trouvent dans l’original).

[15]    Jacques DESLAURIERS, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2e éd., Wilson et Lafleur, 2013, par. 1438 (référence omise).

[16]    Renaud c. Société du Parc des îles, J.E. 98-2190, AZ-98022020, appel déserté (C.A., 1999-03-12, 500-09-007326-986).

[17]    9175-9266 Québec inc. c. André Allard & Associés inc., 2008 QCCS 510 (CanLII).

[18]    Pièce P-2, par. 4, le Tribunal souligne.

[19]    Pièce P-2, par. 9.

[20]    Pièce D-3.

[21]    Pièce P-13.

[22]    Pièce D-3.

[23]    Pièce D-2.

[24]    Pièce P-2, par. 26.

[25]    Et non Immeubles Léger.

[26]    Pièce P-14B.

[27]    Lacasse c. Laflamme2018 QCCA 1916 (CanLII), par. 28.

[28]    Date de la mise en demeure, pièce D-2.