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Copropriété indivise : division difficile...

15/05/2019 20:22

L’essence de ce jugement consiste à circonscrire les obligations de chacun des indivisaires, eu égard à un immeuble qu’ils détiennent en copropriété indivise.

MARGUERITE C. KOROZS

Demanderesse/défenderesse reconventionnelle

c.

ROLAND CLOUTIER

Défendeur/demandeur reconventionnel

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 







 

 

1.      L’INTRODUCTION

[1]           L’essence de ce jugement consiste à circonscrire les obligations de chacun des indivisaires, eu égard à un immeuble qu’ils détiennent en copropriété indivise.

2.      LE CONTEXTE

[2]           Les parties font connaissance au printemps 2010.

[3]           À ce moment la deman­deresse, Marguerite C. Korozs, est propriétaire de l’immeuble en litige qui comprend deux unités d’habitation. Elle occupe l’une d’elles, soit le [adresse 1] en la Municipalité de Gore, tandis qu’elle loue à une tierce personne l’appartement dont le numéro civique est le [adresse 2].

[4]           Les parties désirant former un couple, il est convenu que le défendeur, Roland Cloutier, devienne copropriétaire indivis de l’immeuble. À cet effet, il donne un acompte à Mme Korozs à l’automne 2010. Même si en bout de piste la relation tourne au vinaigre, un acte de cession intervient devant notaire le 6 octobre 2011. Aux termes de cette transaction, M. Cloutier acquiert une part indivise de 25 % dans l’immeuble en litige, en contrepartie d’une somme de 75 000 $ que Mme Korozs reconnaît avoir reçue.

[5]           Les obligations des indivisaires sont prévues à l’acte[1]. Il est notamment convenu que M. Cloutier pourra emménager dans le logement du [adresse 2] dès le 1er juillet 2012 et qu’il assumera sa part des charges de l’immeuble.

[6]           De fait, la locataire quitte les lieux de sorte que M. Cloutier en prend possession.

[7]           Toutefois, il ne sent pas chez lui et de fil en aiguille, n’y fait acte de présence qu’à quelques reprises. Néanmoins, il assume les responsabilités qui sont les siennes.

[8]           En 2016, Mme Korozs intente une poursuite contre lui par laquelle elle souhaite redevenir la seule propriétaire de l’immeuble, tout en redonnant à M. Cloutier la somme de 75 000 $ qu’il a investie, sauf à déduire divers frais qu’elle estime lui être dus.  

[9]           M. Cloutier conteste la réclamation de Mme Korozs qui est, à ses yeux, irrecevable. Il se prévaut de son droit de ne pas demeurer dans l’indivision et demande de provoquer la vente en justice de l’immeuble afin que le produit net de la vente soit partagé entre les indivisaires selon leur part respective.

[10]        Au cours de l’analyse qui suit, il sera disposé de chacune des prétentions de la demande et de la demande reconventionnelle.

3.      L’ANALYSE

3.1         Le partage de l’immeuble

[11]        L’article 1030 du Code civil du Québec énonce le principe applicable en l’espèce :

Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été reporté par une convention, par une disposition testamentaire, par un jugement ou par l’effet de la loi, ou qu’il n’ait été rendu impossible du fait de l’affectation du bien à un but durable.

[Soulignement du Tribunal]

[12]        Étant donné que le bien ne peut être partagé en nature, la seule option consiste à ordonner la vente sous contrôle de justice de l’immeuble[2].

[13]        La mise à prix proposée par M. Cloutier prend appui sur un rapport rédigé en avril 2017 par un évaluateur agréé mandaté par Mme Korozs[3]. L’expert estime que la valeur marchande de l’immeuble est alors de 320 000 $. Mme Korozs suggère d’écarter ce rapport puisqu’au moment où il est réalisé, la situation relative au logement du [adresse 2] n’est pas régularisée avec la municipalité.

[14]        C’est maintenant chose faite, si bien que Mme Korozs soutient que la valeur devrait être portée à la hausse.

[15]        Par contre, le Tribunal ne dispose d’aucune preuve pour évaluer l’impact de cette correction. Rien n’indique que la valeur marchande est supérieure. La mise à prix devra donc être de 320 000 $.

[16]         Dans la mesure où l’on procède par vente sous contrôle de justice, il faut nommer et rémunérer la personne chargée de s’en occuper. Un tarif de 125 $ l’heure est approprié. De plus, cette personne pourra retenir les services d’un courtier immobilier et lui octroyer une commission égale à 5 % du prix de vente. Également, certaines conditions prévaudront, dont le fait que la vente se fera sans garantie légale[4], ce qui est susceptible d’affecter négativement le prix de vente.

[17]        Si Mme Korozs souhaite éviter tous ces frais et fixer elle-même le prix de vente, de même que les conditions, elle aura toujours le loisir d’accepter l’offre de M. Cloutier, soit de le désintéresser en lui payant un montant de 80 000 $ pour acheter sa part dans l’immeuble.

[18]        Le Tribunal lui octroie un délai de 30 jours pour ce faire et pour passer titre. À défaut, l’immeuble sera vendu aux conditions déterminées par ce jugement.

3.2         Dommages pour troubles et inconvénients

[19]        Mme Korozs requiert que M. Cloutier lui paie une somme de 3 000 $ à titre de dommages pour troubles et inconvénients.

[20]        Elle avance que M. Cloutier lui aurait fait miroiter désirer devenir son conjoint, mais que cela ne s’est pas réalisé. Elle affirme également que M. Cloutier n’aurait pas dû contester la demande de sorte qu’elle est en droit de recevoir une compensation pour abus procédural de la part de ce dernier.

[21]        Le Tribunal n’a pas l’ombre d’une preuve à cet égard. Il est notamment assez curieux que Mme Korozs puisse formuler des reproches à ce sujet à M. Cloutier puisque, somme toute, c’est M. Cloutier qui est perdant dans cette affaire. Il subit les inconvénients d’avoir investi beaucoup d’argent dans une propriété dont il n’a pra­tiquement pas profité. Il s’est contenté d’y entreposer ses meubles et de jouir de l’appartement à quelques reprises entre 2012 et 2016.

[22]        Mme Korozs n’a pas fait la preuve d’un quelconque préjudice causé par M. Cloutier qui n’a utilisé aucun stratagème pour la tromper et qui a fait preuve de bonne foi.

3.3         Compensation pour perte de revenus de location

[23]        Mme Korozs sollicite l’octroi d’une compensation des revenus de location qu’elle aurait pu retirer en louant l’appartement du [adresse 2] entre 2013 et 2016[5]. Elle requiert que M. Cloutier lui verse un montant de 14 850 $ à cet effet[6].

[24]        Or, Mme Korozs n’a droit à aucun revenu de location, conformément aux conditions stipulées à l’acte de cession. Il y est spécifiquement prévu qu’aucun loyer n’est payable si M. Cloutier choisit d’user de l’appartement :

1.   Le cessionnaire pourra emménager au logement du [adresse 2], à partir du premier juillet deux mille douze (1er juillet 2012).

2.   Le cessionnaire, s’il habite le [adresse 2], s’engage et s’oblige :

-      à payer 25 % des impôts fonciers (taxes municipales et scolaires) sur la maison et le terrain;

-      à payer 25 % des dépenses reliées à l’entretien et aux réparations de la maison;

-      à payer 50 % des dépenses reliées au terrain et au chemin d’accès, entre autres le déneigement;

-      à mettre le compte d’électricité du [adresse 2] à son nom et à en payer le coût.

Le cessionnaire n’aura pas à payer de loyer à la cédante.

[Soulignements du Tribunal]

[25]        Dans la mesure où M. Cloutier a payé ses impôts fonciers, ses dépenses reliées à l’entretien et aux réparations de la maison, de même que sa portion des dépenses relatives au terrain et au chemin d’accès, Mme Korozs n’avait droit à rien de plus.

[26]        Cette demande est donc rejetée.

3.4         Réclamation pour frais d’électricité

3.4.1           Frais excédentaires

[27]        Mme Korozs réclame un montant qu’elle amende lors de l’instance à 3 121,78 $ représentant les frais excédentaires qu’elle a dû assumer en électricité puisque l’appar­tement du [adresse 2] aurait été sous-chauffé.

[28]        Mme Korozs soutient que M. Cloutier lui aurait mentionné avoir réglé le thermostat de l’appartement à 12°C pendant la période hivernale. Ce dernier le nie et affirme au Tribunal avoir toujours laissé le chauffage à 15°C, comme il le fait dans ses autres propriétés lorsqu’il quitte pour des destinations où la température est plus clémente au courant de l’hiver.

[29]        Le Tribunal n’a aucune raison de ne pas croire M. Cloutier.

[30]        De toute manière, Mme Korozs échoue à démontrer que l’augmentation de ses coûts d’électricité dépend de la température inadéquate du [adresse 2]. Elle n’offre aucune preuve permettant de tirer cette conclusion.

3.4.2           Frais en raison de la non-occupation du [adresse 2]

[31]        Mme Korozs exige un paiement de 434,60 $ représentant 25 % des frais d’élec­tricité pour les deux logements, pour la période comprise entre les mois de juillet 2018 et mai 2019, en raison du fait que M. Cloutier a quitté les lieux.

[32]        Il est en preuve que le 15 avril 2016, à la suite des représentations que Mme Korozs a faites au Tribunal, le juge Daniel W. Payette a donné acte de l’enga­gement de M. Cloutier de quitter définitivement l’appartement du [adresse 2] et d’y enlever ses effets personnels.

[33]        L’acte de cession prévoit que dans la mesure où M. Cloutier n’habite pas le [adresse 2] ou le [adresse 1], les obligations suivantes s’imposent à lui :

4.   Le cessionnaire, s’il n’habite pas le [adresse 2] ou le [adresse 1], pourra percevoir alors 25 % des loyers du [adresse 2] pourvu qu’il déclare ces revenus de loyers sur ses rapports d’impôt, de plus il s’engage et s’oblige à payer 25 % :

-      des impôts fonciers (taxes municipales et scolaires) sur la maison et le terrain;

-      des dépenses reliées à l’entretien et aux réparations de la maison;

-      des dépenses reliées au terrain et au chemin d’accès, entre autres le déneigement;

-      des comptes d’électricité.

[Soulignements du Tribunal]

[34]        Il en résulte que Mme Korozs peut exiger que M. Cloutier lui rembourse 25 % des frais d’électricité encourus entre juillet 2018 et mai 2019 pour les deux appar­tements[7].  Selon les calculs proposés[8] par Mme Korozs, M. Cloutier lui doit 434,60 $ à ce chapitre.

3.5         Dédommagement pour implication personnelle

[35]        Mme Korozs désire obtenir une compensation de l’ordre de 5 000 $ en dédom­magement du nombre d’heures qu’elle a consacrées à l’entretien de la propriété entre les années 2012 à 2019.

[36]        Or, il est en preuve que jusqu’à l’institution des procédures, M. Cloutier a toujours fait sa part.

[37]        Par contre, il s’en est abstenu à partir du moment où il a définitivement quitté les lieux au printemps 2016. Ce n’est donc qu’à compter de ce moment où Mme Korozs pourrait être justifiée de recevoir une indemnité, à la condition qu’il s’agisse d’impenses, tel que prévu à l’article 1020 du Code civil du Québec :

Chaque indivisaire a droit au remboursement des impenses nécessaires qu’il a faites pour conserver le bien indivis. Pour les autres impenses autorisées, il a droit, au moment du partage, à une indemnité égale à la plus-value donnée au bien.

Inversement, l’indivisaire répond des pertes qui diminuent, par son fait, la valeur du bien indivis.

[38]        La jurisprudence établit que les impenses consistent en des actes posés pour éviter le dépérissement du bien ou l’impossibilité de l’utiliser[9].

[39]        Mme Korozs n’a fait que de l’entretien normal, régulier et courant qui découle de son utilisation de la propriété. Cela n’a apporté aucune plus‑value à l’immeuble. Rien ne lui est dû à cet égard.

3.6         Réclamation des dépenses reliées à la propriété

[40]        Du même souffle, Mme Korozs réclame un montant de 6 421,45 $ consistant en des frais occasionnés pour l’entretien de l’immeuble. À titre d’exemple, elle y liste le coût d’achat de liquide lave-vitre, de scellant, de ruban adhésif et autres produits. Ces coûts ne sont pas des impenses et cet aspect de l’action est donc rejeté.

3.7         Demande reconventionnelle

3.7.1           Loyers perçus

[41]        Dans un premier temps, M. Cloutier souhaite un remboursement équivalent à la totalité des loyers que Mme Korozs a perçus depuis le 1erjuin 2016[10]. Il soutient qu’à partir du moment où il est expulsé des lieux, les règles établies dans l’acte de cession ne devraient pas prévaloir.

[42]        Le Tribunal est en désaccord avec cette lecture que fait M. Cloutier de l’acte de cession.

[43]        Il y est stipulé que s’il n’habite ni le [adresse 2] ni le [adresse 1], il pourra alors percevoir 25 % des loyers du [adresse 2], pourvu qu’il ait payé 25 % des dépenses reliées à l’immeuble.

[44]        Selon les calculs présentés par Mme Korozs, cela correspond à un montant de 3 437 $. Cette somme est due à M. Cloutier.

[45]        De son côté, il doit à Mme Korozs 25 % des frais d’assurance et des charges de l’immeuble engagés depuis le 1er juin 2016 totalisant une somme de 2 682 $[11].

3.7.2           Indemnité de jouissance

[46]        En second lieu, M. Cloutier réclame une indemnité en raison de la jouissance exclusive du bien dont Mme Korozs a profité depuis 2016.

[47]        L’article 1016 du Code civil du Québec prévoit que :

Chaque indivisaire peut se servir du bien indivis, à la condition de ne porter atteinte ni à sa destination ni aux droits des autres indivisaires.

Celui qui a l’usage et la jouissance exclusive du bien est redevable d’une indemnité.

[48]        Sur ce point, il a raison. En effet, n’eût été la démarche judiciaire de Mme Korozs, M. Cloutier aurait continué d’occuper le logement du [adresse 2].

[49]        Au fond, Mme Korozs n’a jamais voulu respecter l’acte de cession qui le prévoyait. Elle s’est entêtée à prétendre qu’elle perdait un loyer en raison de l’occu­pation de M. Cloutier. Néanmoins, celle-ci était parfaitement légale et prévue à l’acte.

[50]        Dans la mesure où Mme Korozs l’a obligé à quitter les lieux, le Tribunal estime qu’elle lui doit une indemnité de jouissance laquelle sera, aux fins des présentes, égale au montant que M. Cloutier lui doit pour sa portion des taxes et des assurances  depuis 2016, soit 2 682 $.

3.8         Récapitulation

[51]        M. Cloutier doit à Mme Korozs :

•      Frais d’électricité[12] :

434,60 $

•      25 % des charges de l’immeuble depuis 2016[13] :

2 682,00 $

Total :

3 116,60 $

[52]        Mme Korozs doit à M. Cloutier :

•      25 % des loyers perçus[14] :

3 437,00 $

•      Indemnité de jouissance[15] :

2 682,00 $

Total :

6 119,00 $

[53]        En opérant compensation, Mme Korozs doit à M. Cloutier 3 002,40 $.

[54]        Vu la nature de l’affaire, les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de ce jugement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[55]        ACCUEILLE en partie la requête introductive d'instance de la demanderesse;

[56]        ACCUEILLE en partie la demande reconventionnelle du défendeur-demandeur reconventionnel;

[57]        CONDAMNE la demanderesse à payer au défendeur la somme de 3 002,40 $ avec intérêts au taux légal, majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter du présent jugement;

[58]        ACCORDE à la demanderesse un délai de 30 jours à compter du présent jugement pour accepter l’offre que lui a présentée le défendeur de lui vendre sa part dans l’immeuble pour un montant de 80 000 $; en cas d’acceptation par la deman­deresse, l’acte notarié attestant la transaction devra être signé à l’intérieur du délai imparti;

[59]        Faute d’acceptation de l’offre, ORDONNE la vente sous contrôle de justice de l'immeuble ci-après décrit, de gré à gré :

Désignation

Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro [...] ([...]) au Cadastre du Québec.

Avec bâtisse y érigée portant les numéros civiques [adresse 1] et [adresse 2], Gore, Québec.

[60]        NOMME M. Éric Latraverse, huissier de justice, à titre de personne désignée pour agir aux fins des présentes;

[61]        AUTORISE la personne désignée à vendre l'immeuble ci-haut décrit de gré à gré, à signer l'acte de vente, à préparer l'état de collocation, à publier l'acte de vente, à distribuer le produit de vente et à faire toute démarche connexe pour donner effet à son mandat;

[62]        FIXE la rémunération de la personne désignée à 125 $ l'heure plus les taxes applicables et les déboursés encourus dans l'exercice de ses fonctions;

[63]        AUTORISE la personne désignée à retenir les services d'un courtier immobilier et à négocier, à titre de rémunération, une commission n'excédant pas 5 % du prix de vente;

[64]        DÉCLARE que la personne désignée est investie de l'autorité et des pouvoirs nécessaires afin de signer tout acte ou document requis pour l'accomplissement de son mandat;

[65]        AUTORISE la personne désignée à offrir l’immeuble en vente à un prix qu’elle jugera approprié, attendu que l’immeuble ne pourra être vendu à un prix inférieur à 320 000 $, sauf si le Tribunal l’autorise;

[66]        DÉCLARE que la vente sous contrôle de justice de l'immeuble ci-dessus décrit soit effectuée aux conditions suivantes :

-      l'immeuble sera vendu sans garantie légale;

-      la personne désignée pour procéder à la vente ne sera tenue person­nellement à aucune obligation à titre de vendeur en vertu de la loi;

-      le prix de vente devra être payé au complet à la signature de l'acte de vente;

-      l'acte de vente sera préparé aux frais de l'acquéreur et le droit de propriété sera transféré lors de la signature de cet acte, avec possession et tradition à compter de cette date;

[67]        ORDONNE que le produit net de la vente soit partagé en proportion de la part de chacun des indivisaires soit 75 % pour la demanderesse et 25 % pour le défendeur, une fois les ajustements effectués et la rémunération de la personne autorisée, du courtier immobilier, ainsi que du notaire instrumentant dûment payés;

[68]        ORDONNE qu’à compter de ce jugement, la demanderesse assume seule toutes les charges de l’immeuble et qu’en considération de tels paiements, elle ne sera redevable d’aucune indemnité de jouissance à l’égard du défendeur;

[69]        RÉSERVE aux parties le droit de s'adresser au Tribunal pour demander de nouvelles instructions si l'immeuble n'est pas vendu dans un délai de quatre mois, faute d'en convenir à l'amiable entre elles;

[70]        AVEC FRAIS de justice.

 

 

 

__________________________________________

DANIELLE TURCOTTE, j.c.s.

 

Mme Marguerite C. Korozs

SE REPRÉSENTE SEULE

Demanderesse-défenderesse reconventionnelle

 

Me Luc-Olivier Herbert

EKITAS AVOCATS & FISCALISTES INC.

Avocat du défendeur-demandeur reconventionnel

 

Dates d’audience:

6 et 7 mai 2019