Services juridiques au Québec

Lors de votre appel à la ligne 1877 MES DROITS, si vous tombez sur la boite vocale, n'hésitez pas à contacter directement nos avocats en mentionnant Le Groupe Juridique.

Visitez notre page Facebook pour être au courant de nos chroniques et capsules !

Annulation de la vente d'un immeuble

27/03/2019 13:25

Les demandeurs, deux conjoints et la mère de l’un d’eux souhaitent vivre ensemble dans une maison intergénérationnelle. C’est pour cette raison qu’ils achètent la maison de la défenderesse. Cette propriété est toutefois affectée d’une limitation de droit public quant à son usage. Les maisons intergénérationnelles doivent rencontrer certaines normes prévues au règlement de zonage. Ce n’est pas le cas de la propriété. [2] La défenderesse connait l’objectif des demandeurs mais dit avoir suffisamment dénoncé le risque en indiquant que l’entrée du sous-sol fut faite sans permis. Selon elle, les acheteurs ont été négligents. De même ils ont accepté, par le contrat de vente, l’immeuble dans l’état dans lequel il se trouvait. [3] Le Tribunal conclut que les acheteurs n’ont pas été imprudents ou négligents à l’égard de la limitation de droit public et qu’il ne leur était pas possible de connaitre la limitation de droit public. Le Tribunal prononce l’annulation de la vente.

Bissonnette c. Mathon, 2019 QCCS 881 (CanLII)

Date :2019-03-18Numéro de dossier :705-17-006724-163Référence :Bissonnette c. Mathon, 2019 QCCS 881 (CanLII), <http://canlii.ca/t/hz6hw>, consulté le 2019-03-23

 

Sauvegarder cette décision

Veille - nouvelles citations

Envoyer par courriel

Dossiers Lexbox

  • Cité par 0 documents
  •  
  • Sommaire  
  •  
  •  PDF
  •  Email

Bissonnette c. Mathon

2019 QCCS 881

COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

JOLIETTE

 

 

 

N° :

705-17-006724-163

 

 

 

DATE :

18 mars 2019

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

PIERRE NOLLET, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

JOHANNE BISSONNETTE

et

ISABELLE PROUX

et

RICCARDO RAVENDA

Demandeurs

c.

JOHANNE MATHON

Défenderesse/Demanderesse en garantie

 

et

SYLVAIN LACOURSE, faisant affaires sous le nom TOITURE S.L.

           Défendeur en garantie

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 








 

L’APERÇU

[1]      Les demandeurs, deux conjoints et la mère de l’un d’eux souhaitent vivre ensemble dans une maison intergénérationnelle. C’est pour cette raison qu’ils achètent la maison de la défenderesse. Cette propriété est toutefois affectée d’une limitation de droit public quant à son usage. Les maisons intergénérationnelles doivent rencontrer certaines normes prévues au règlement de zonage. Ce n’est pas le cas de la propriété.

[2]      La défenderesse connait l’objectif des demandeurs mais dit avoir suffisamment dénoncé le risque en indiquant que l’entrée du sous-sol fut faite sans permis. Selon elle, les acheteurs ont été négligents. De même ils ont accepté, par le contrat de vente, l’immeuble dans l’état dans lequel il se trouvait.

[3]      Le Tribunal conclut que les acheteurs n’ont pas été imprudents ou négligents à l’égard de la limitation de droit public et qu’il ne leur était pas possible de connaitre la limitation de droit public. Le Tribunal prononce l’annulation de la vente.

1.            LE CONTEXTE

[4]      En 2013, les demandeurs Proulx et Ravenda sont à la recherche d’une maison intergénérationnelle afin de cohabiter avec la demanderesse Bissonnette.

[5]      Parmi tous leurs critères, il s’agit du principal. En effet, les demandeurs habitent jusque-là dans un logement qu’ils partagent. L’idée d’une maison intergénérationnelle est de leur permettre d’avoir chacun leurs quartiers.

[6]      Les recherches des demandeurs les amènent à l’annonce de la défenderesse Mathon. Cette annonce se trouve sur le site Kijiji lequel renvoie au site Web « Du Proprio ».[1]

[7]      Le 1er mars 2014, les demandeurs avec les parents de Ravenda se rendent visiter la propriété à Repentigny (la Ville). Ils visitent le rez-de-chaussée en premier lieu. Puis, en utilisant la porte extérieure que Mathon a fait construire sur le côté de la maison, ils entrent dans l’unité de type garçonnière.

[8]      Au total, la visite dure plus d’une heure. Mathon explique avoir fait construire cet appartement parce qu’à l’époque son père devait venir y vivre. Ultimement, c’est un locataire qui l’occupe. L’appartement n’a pas d’accès direct à la maison principale.

[9]      Après la visite, les parties se rendent dans un café pour négocier les termes de l’entente. Elles conviennent du prix. L’offre est acceptée, mais sujette à une inspection.

[10]   Le 8 mars, Inspecgo inc. effectue l’inspection préachat. Sont présents, les demandeurs, le père de Ravenda, le conjoint de Mathon et l’inspecteur St-Pierre.

[11]   L’inspection qui dure près de trois heures est accompagnée de commentaires de l’inspecteur pendant sa progression.

[12]        À la fin de l’inspection, St-Pierre recommande aux demandeurs de s’assurer que le logement est « légal ». Il fait aussi d’autres recommandations qui seront pertinentes aux fins des présentes et sur lesquelles nous reviendrons.

[13]        Une version écrite du rapport[2] parvient aux demandeurs le lendemain. Après l’avoir lu, les demandeurs ne font aucune autre démarche relativement aux recommandations de l’expert, à l’exception d’une seule, la légalité du logement.

[14]        Le 9 mars 2014, les demandeurs reçoivent la Déclaration du vendeur[3]. La déclaration indique que les seuls travaux importants effectués sur la résidence sont une entrée indépendante pour le sous-sol et que ces travaux ont été effectués sans permis.

[15]        Le lundi suivant, Proulx affirme avoir appelé la Ville. Elle parle à une personne dont elle ne se souvient plus du nom. Cette personne lui aurait confirmé qu’une maison intergénérationnelle sur la rue où les demandeurs souhaitent habiter est permise.

[16]        Selon la déclaration de Mathon, il n’y a jamais eu d’infiltrations d’eau dans la propriété. Elle déclare que la pose du revêtement de la toiture date de l’année précédente (2013) et est sujette à une garantie de cinq ans par le couvreur, Toiture S.L.

[17]        Le 23 avril 2014, les parties signent l’acte d’achat-vente de la propriété au prix de 337 000 $[4].

[18]        Le 3 mai 2014, les demandeurs emménagent dans la propriété.

[19]        Peu de temps après être emménagé, Bissonnette procède à certains petits travaux dans son appartement.

[20]        Une ouverture est aussi pratiquée dans un mur du logement du sous-sol, pour pouvoir accéder de celui-ci à la maison principale. Un nouveau mur et une nouvelle porte sont installés au pied de l’escalier intérieur qui permet d’accéder au rez-de-chaussée.

[21]        En juin 2015, Bissonnette entreprend des travaux plus importants. Elle enlève le lambris sur les murs. Elle découvre derrière, du gypse avec des moisissures. Après avoir enlevé celui-ci, elle découvre que l’isolation est presque absente, que le mur n’est pas étanche. Le mur sera refait, la demanderesse y ajoute un isolant et il est repeint[5].

[22]        Vers la fin juin de cette année-là, Proulx rentre du travail et constate la présence de fourmis en grand nombre dans le salon[6].

[23]        Suivant son témoignage, un exterminateur est appelé et se rend sur les lieux dans les jours suivants. Il procède à percer des petits trous dans le plafond pour y faire passer son produit. L’exterminateur confirme qu’il s’agit bel et bien de fourmis charpentières (femelles ailées) et que leur présence sur les lieux date d’au moins trois ans[7]. La facture est datée de décembre 2015[8].

[24]        Le 14 juillet 2015, par l’entremise de leur avocate d’alors, les demandeurs envoient un avis de dénonciation du vice à Mathon lui accordant jusqu’au 30 juillet pour venir constater la situation avant qu’ils ne procèdent à des travaux.[9]

[25]        Le 15 juillet 2015, les demandeurs reçoivent un avis d’infraction de la Ville. L’unité de type garçonnière contrevient à la règlementation et a été construite sans permis[10].

[26]        Le 13 aout 2015, l’avocate des demandeurs contacte Mathon pour l’informer de l’avis d’infraction reçu.

[27]        Le 16 août, la défenderesse, accompagnée de Monsieur Roger Mathon, son père, se présente à la résidence des demandeurs pour constater le problème de fourmis charpentières ainsi que ceux afférents à la garçonnière;

[28]        Le 27 août 2015, un second avis de dénonciation est envoyé à Mathon pour dénoncer officiellement la situation de l’illégalité de la garçonnière[11]. La demanderesse offre à Mathon l’opportunité de faire faire une expertise et la lettre l’informe que les travaux seront faits d’ici la fin septembre.

[29]        En septembre 2015, les demandeurs reçoivent le rapport de Vertige architecture qui évalue à 137 000,00 $ le coût de la mise aux normes du deuxième logement[12].

[30]        Le 23 octobre 2015, par lettre de ses avocats, Mathon nie toute responsabilité[13].

[31]        En décembre, les demandeurs font procéder à nouveau à l’extermination des fourmis.[14]

[32]        Le 27 janvier 2016, Proulx voit une goutte d’eau au plafond près de la cheminée, au même endroit dit-elle où les fourmis charpentières sont apparues.

[33]        Le 29 janvier, Ravenda procède à de petites ouvertures dans le plafond afin de déterminer la cause de l’apparition d’une goutte d’eau. Il constate que sous le gypse, il y a un autre plafond en stuc, des fourrures et de l’isolant.

[34]        Le 30 janvier 2016, Ravenda pratique une ouverture plus grande dans le plafond et un peu plus en profondeur. Il aperçoit l’infiltration d’eau et découvre la présence de fourmis charpentières, de moisissures et de champignons.

[35]        Proulx appelle le couvreur de Mathon, qui aurait refait le toit et donné la garantie de cinq ans, afin qu’il vienne sur les lieux. Il ne répond pas. Par un subterfuge, elle réussit finalement à le joindre et lui demande de passer à la maison de façon urgente. Sur place Lacourse aurait nié que ce soit lui qui ait fait les travaux de toiture.

[36]        Après que l’avocate des demandeurs lui eue fait parvenir copie de la garantie émise par son entreprise pour cette propriété en 2013, Lacourse prétend que le certificat est un faux.

[37]        Le 1er février, les infiltrations sont telles que les pompiers sont appelés sur les lieux, les demandeurs ayant certaines craintes au niveau de l’électricité.

[38]        Les pompiers débranchent quelques éléments, dont la cuisinière de Bissonnette, vérifient la solidité du toit et remettent la propriété aux demandeurs[15].

[39]        Le 2 février, l’avocat des demandeurs fait parvenir un troisième avis de dénonciation à Mathon, l’intimant de venir constater les dégâts causés par les infiltrations d’eau avant que les demandeurs ne procèdent aux réparations.[16]

[40]        Les assureurs des demandeurs sont contactés et le 2 février une experte en sinistre se présente chez les demandeurs, accompagnée d’un électricien et un entrepreneur.

[41]        Le 4 février, l’entrepreneur entreprend de démolir tout ce qui est affecté par les infiltrations d’eau. Il installe également une bâche sur le toit pour prévenir d’autres infiltrations, de façon temporaire, jusqu’à ce que le toit puisse être refait. Les assureurs couvrent une grande partie des dommages à l’intérieur de la maison. Les demandeurs doivent toutefois assumer la franchise de 500 $ et s’occuper du toit.

[42]        Le même jour, un expert retenu par Mathon se rend sur place. M. Guertin inspecte les lieux et monte sur le toit. Son rapport est produit[17].

[43]        Les demandeurs tentent d’obtenir le transfert de la garantie de 5 ans[18] donnée par le couvreur au vendeur, celui-ci refuse. Le document de garantie précise que tout transfert doit être accepté par Toiture S.L. Comme motifs pour refuser d’effectuer le transfert, il dit ne pas avoir de contrat, que c’est un ouvrage qu’il a fait pour un de ses clients, lequel lui a négocié le prix et l’a payé comptant. Il faisait une faveur au client en lui émettant un certificat de garantie.

[44]        Peu de temps après Bissonnette, Proulx et Ravenda entreprennent un recours en annulation de la vente (337 000 $), remboursement des impenses utiles et nécessaires (52 913,36 $ en date du procès) de même que des dommages pour troubles et inconvénients (75 000 $). Subsidiairement ils demandent une réduction du prix de vente correspondant au cout pour mettre la propriété aux normes (136 399,88 $), des dommages matériels (12 147,24 $) et des dommages moraux (75 000 $).

[45]        Les 1er avril 2016 et 2 février 2017 les demandeurs avisent Mathon de nouvelles infiltrations affectant le système électrique[19] et d’autres touchant les fondations et la cuisine du logement au sous-sol[20].

2.            LES QUESTIONS EN LITIGE

[46]        Les demandeurs remplissent-ils les conditions pour demander l’annulation de la vente au motif que l’immeuble de Mathon violait, lors de la vente, des limitations de droit public ?

[47]        À défaut, peuvent-ils demander une diminution du prix de vente?

[48]        Les demandeurs ont-ils droit à des dommages?

3.            POSITION DES PARTIES

[49]        Sans surprise, les demandeurs, ne pouvant utiliser la propriété suivant le plan initialement prévu, c’est-à-dire deux logements, ils soutiennent avoir droit à l’annulation de la vente. Ils plaident que Mathon était de mauvaise foi et leur a fait de fausses représentations.

[50]        De son côté, Mathon soumet avoir été transparente dans sa déclaration du vendeur. Selon elle, les demandeurs ont été imprudents et non diligents en ignorant les avertissements de leur inspecteur préachat et pour avoir confondu leur rêve avec la réalité.

4.            L’ANALYSE

[51]        Séance tenante, Mathon a déposé un désistement contre le défendeur en garantie (le couvreur) Lacourse pour les dommages occasionnés par les infiltrations d’eau de la toiture.

4.1               Les demandeurs remplissent-ils les conditions pour demander l’annulation de la vente?

[52]        L’annulation d’une vente immobilière pour cause de violation d’une limitation de droit public est prévue à l’article 1725 C.c.Q. qui se lit comme suit :

1725. Le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits.

[53]        La limitation d’ordre public invoquée est l’impossibilité pour les demandeurs de bénéficier d’une maison intergénérationnelle sans procéder à des modifications fondamentales et substantielles afin de se conformer au règlement de la Ville sur les logements d’appoint.

[54]        Mathon admet avoir été informée dès le départ que le premier critère des demandeurs pour acheter sa maison était le fait qu’elle soit bigénérationnelle.

[55]        L’annonce de Mathon était d’ailleurs spécifique à ce sujet. L’entête se lisait comme suit :

Description de la propriété

Repentigny Ouest, secteur paisible situé près du pont Le Gardeur. Bungalow à aire ouverte, garage détaché, cabanon, piscine creusée, grand stationnement. Toiture refaite en 2013.

Fenêtres à manivelle. Sous-sol aménagé avec bachelor ou bigénération. École primaire et parc à distance[...]

[Le Tribunal souligne]

[56]        Le 1er mars 2014, lorsque les acheteurs et la venderesse signent l’offre d’achat, celle-ci est faite conditionnelle à une inspection préachat. À ce moment, Mathon n’a pas encore remis la déclaration du vendeur.

[57]        L’inspection a lieu le 8 mars 2014. Suivant les demandeurs, lorsque l’inspecteur fait le sommaire à la fin de l’inspection, il dit aux acheteurs, « assurez-vous que le petit logement est légal ».

[58]        Mathon a une autre version. Son conjoint Vallée est celui qui la représentait le jour de l’inspection. Celui-ci témoigne que l’inspecteur préachat a donné plus d’un avertissement aux acheteurs au sujet de la légalité de l’appartement du sous-sol, s’est enquis pour savoir si l’immeuble avait deux adresses civiques et deux boites aux lettres, ce qui, selon Vallée, serait indicatif d’un logement « légal». Comme les réponses auraient été négatives, les demandeurs ou leur inspecteur auraient dû conclure à l’illégalité du logement.

[59]        L’inspecteur préachat témoigne qu’il fait plus d’une centaine d’inspections par année dans des dizaines de villes et villages différents. Il dit ne pouvoir connaître les réglementations propres à chacune d’elles. Il ignore par exemple quelle est la règlementation de la Ville quant aux logements secondaires. Toutefois, il sait par expérience que le deuxième logement d’une maison unifamiliale est souvent règlementé. C’est pour cette raison qu’il suggère à ses clients d’en vérifier la légalité.

[60]        Il n’a toutefois aucun souvenir de cette inspection en particulier, sauf pour ce qui est contenu dans son rapport.

[61]        Le rapport de l’inspecteur préachat décrit la propriété comme une maison intergénération[21]. Il ne contient aucune mention relative à la conformité du 2e logement ni même aux vérifications à faire à cet effet.

[62]        Par son témoignage, l’inspecteur préachat fait naître un sérieux doute sur la possibilité qu’il ait investigué la légalité du 2e logement en posant des questions sur l’existence d’une adresse civique ou de boites aux lettres comme le prétend Vallée. Puisqu’il n’émet aucune opinion sur la conformité, à quoi cela lui servirait-il de poser ces questions? Son rapport n’en fait aucune mention.

[63]        Au surplus le témoignage de Vallée a été tellement vague sur d’autres aspects de l’inspection qu’il est étonnant qu’il se rappelle aussi bien le nombre de fois et l’endroit où les mises en garde sur la légalité du petit logement auraient été faites. Il a d’ailleurs modifié son témoignage en cours de route sur les endroits où les mises en garde auraient été faites.

[64]        La mise en garde verbale relative à la vérification de la légalité, dont tous admettent qu’il y en a eu au moins une, se voulait un conseil général, une phrase passe-partout, un peu comme celles que l’on retrouve à la section « condition générale » du rapport de l’inspecteur préachat.

[65]        Proulx et Bissonnette témoignent que le lundi suivant l’inspection, Proulx a téléphoné au département d’urbanisme pour savoir si une maison intergénérationnelle était permise sur la rue de la propriété convoitée. La dame, dont elle n’a pas pris le nom, lui aurait répondu : « oui ».

[66]        Mathon met en doute les propos de Proulx. Elle démontre que les demandeurs n’ont posé aucune action sur la très grande majorité des recommandations de l’inspecteur préachat. Elle voit mal pourquoi ils auraient fait cette seule vérification.

[67]        Il y a donc un témoin qui affirme avoir fait une vérification alors que l’autre émet un doute tout à fait plausible sur cette affirmation.

[68]        Dans un interrogatoire hors cour, Bissonnette explique l’attitude des acheteurs vis-à-vis les recommandations de l’inspecteur préachat comme suit[22] :

14 […] C'est sûr que je ne

15 peux pas vous expliquer le rapport de A à Z comme

16 une experte, mais les liens qu'il nous fait

17 dedans, où est-ce qu'il nous met des ronds, des

18 flèches, il nous en a parlé, puis on lui a posé

19 des questions, comment réparer, quel genre de

20 matériaux prendre, puis ces choses-là. Ça fait que

21 je ne l'ai pas rappelé, moi, pour dire, « je ne

22 comprends pas ce que tu m'as écrit dedans », on

23 lui avait déjà tout posé les questions sur le

24 terrain.

[69]        Bisonnette admet que la première chose que l’inspecteur leur a dit, c’est que la maison avait besoin de beaucoup d’amour. Dans l’ensemble, ça ne leur faisait pas peur.

[70]        La version de Proulx et Bissonnette est plus probable que le contraire. Même si les doutes soulevés par Mathon sont légitimes, le Tribunal estime que les témoignages de Proulx et Bissonnette sont cohérents et qu’ils ne sont pas discrédités. C’est plutôt celui de Vallée qui laisse perplexe.

[71]        Ultimement, l’intensité des démarches des acheteurs à l’égard des problèmes soulevés par l’inspecteur dans le rapport n’est pas le nœud du problème ici.

[72]        Les acheteurs sont inexpérimentés. Il s’agit de leur première maison. La transaction se fait par l’entremise de Du proprio, c’est-à-dire sans agent ni courtier. Chacune des parties est privée des conseils qu’un courtier aurait pu leur fournir.

[73]        Le vendeur est tenu de livrer le bien promis[23]. Il est tenu d’en garantir le droit de propriété et la qualité.

[74]        Suivant l’article 1725 C.c.Q. le vendeur est garant de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

[75]        Le règlement de zonage (le règlement) affectant la zone où l’habitation des acheteurs est située[24] constitue une limitation de droit public[25].

[76]        Dans cette zone unifamiliale, les logements d’appoint sont permis. Il n’y a, dans le règlement, aucune distinction entre un «bachelor» ou une maison intergénérationnelle. Ce sont tous des logements d’appoint.

[77]         Ceci pourrait d’ailleurs expliquer la réponse positive attribuée à une préposée de la Ville lorsque Proulx lui demande si les maisons intergénérationnelles sont permises. Elles le sont, mais cette réponse ne dit toutefois pas tout sur la partie la plus importante de l’histoire.

[78]        Pour qu’un logement d’appoint soit conforme au règlement, sa superficie sur l’ensemble de la propriété est limitée. De plus, 50 % de cette superficie doit se retrouver à l’étage[26].

[79]        Cette norme existait quand Mathon a acquis la maison et construit le logement au sous-sol. Elle existait toujours quand les acheteurs ont acquis la maison. Ils ont d’ailleurs reçu un avis d’infraction à cet égard[27]. C’est de cette façon qu’ils ont pris connaissance de la non-conformité du logement.

[80]        Les acheteurs satisfont donc les critères du premier paragraphe de l’article 1725 C.c.Q.

[81]        Mathon fait reposer sa défense sur le deuxième paragraphe de 1725 C.c.Q.

[82]        Ce paragraphe soulève trois possibilités : a) la limitation a été dénoncée, b) l’acheteur n’a pas été prudent et diligent et c) la limitation est inscrite au bureau de la publicité des droits.

[83]        Mathon n’a pas prétendu que sa déclaration du vendeur constituait une dénonciation de la limitation de droit public, ce qui élimine la 1erepossibilité. Comme nous le verrons ci-après, même si elle soutenait que telle est la signification de sa mention aux paragraphes 11.1 et 11.2 de la déclaration du vendeur, le Tribunal en viendrait à la conclusion que la dénonciation est insuffisamment claire pour constituer une dénonciation au sens de 1725 C.c.Q.

[84]         L’objectif poursuivi par la dénonciation est de s’assurer que l’acheteur sait exactement à quoi s’en tenir et que l’on peut présumer qu’il en accepte le risque. Ce n’est pas le cas ici à l’égard de l’utilisation faite du logement.

[85]        Le Tribunal élimine d’emblée la 3e possibilité. La limitation n’est pas inscrite au bureau de la publicité des droits.

[86]        Il reste donc le manque de prudence et diligence des acheteurs.

4.1.1         Les représentations expresses ou implicites

[87]         Mathon réfère à la déclaration du vendeur sur laquelle elle décrit les travaux importants faits depuis qu’elle a acquis la maison :

Entrée indépendante pour sous/sol sur le côté de la maison

[88]        À la question « Avez-vous obtenu les permis pour l’exécution de ces travaux » Mathon coche la case « NON ». Pour elle, il est clair que sa réponse dénonce un problème potentiel que les acheteurs auraient dû vérifier, d’où la négligence alléguée de leur part.

[89]        Pour les acheteurs, l’existence de l’entrée faite sans permis, n’est pas ce dont ils se plaignent. C’est plutôt la construction de l’appartement au sous-sol sans permis qui est la source du problème. Cette situation ne leur a pas été dénoncée. Il n’y a aucune preuve que l’entrée comme telle enfreint un règlement.

[90]        En 2014, la Cour d’appel rendait une décision importante à cet égard. Dans l’affaire Lamoureux c. Vézina[28], il s’agissait, comme dans notre cas, de déterminer si le vendeur avait fait défaut de livrer une habitation bigénération.

[91]        Souhaitant rénover leur nouvelle maison, les acheteurs dans cette affaire se présentent à la ville pour demander un permis de construction. Ils essuient un refus au motif que l’aménagement d’un espace résidentiel en annexe au logement principal ne respecte pas les prescriptions applicables à une habitation bigénération dont l’implantation n’a d’ailleurs jamais été autorisée par les autorités.

[92]        La Cour d’appel énonce que l’obligation de délivrance est une obligation de résultat.

[93]        Elle ajoute qu’il existe une présomption que le vendeur connaît l’ensemble des charges qui concernent l’utilisation de son immeuble et cette connaissance présumée comporte l’obligation de les dénoncer aux acheteurs.

[94]        À la différence de la garantie de qualité, l’obligation de délivrance est assortie de l’obligation accessoire de renseignement devant permettre à l’acheteur de se faire une idée raisonnable de la conformité du bien.

[95]        Mathon est celle qui a préparé la description contenue dans la fiche de propriété. La description qu’elle en fait est susceptible d’induire les acheteurs en erreur.

[96]        Les acheteurs, à l’occasion de leurs visites, ont constaté qu’un locataire et sa conjointe habitaient les lieux, ce qui est de nature à laisser croire que la propriété peut être ainsi utilisé.

[97]        L’occupation au moment de la vente correspond avec ce que les acheteurs recherchent, que l’on considère le tout comme un « bachelor » ou comme une maison intergénérationnelle.

[98]        Mathon admet que le premier critère des acheteurs était l’aspect intergénérationnel de la propriété.

[99]        Mathon s’est engagé à livrer une maison intergénérationnelle aux acheteurs. Cet engagement était assorti de la garantie que cet usage soit autorisé par la règlementation applicable. Elle manque donc à son obligation de résultat.

4.1.2         La bonne foi de Mathon

[100]     Mathon soutient ne pas avoir été au courant de la limitation de droit public.

[101]     Son père, un entrepreneur en construction, est celui qui s’est chargé de retenir les sous-traitants pour faire les travaux de l’entrée du sous-sol de même que ceux de l’appartement au sous-sol.

[102]     Mathon père a deux versions quant à la question des permis. Dans un premier temps il prétend s’être enquis auprès de la Ville afin d’obtenir un permis après l’achat, mais avant de faire les travaux. Dans son interrogatoire hors cour[29] il déclare :

R- J'ai été à la ville pour avoir un permis, puis ils

10 m'ont informé qu'ils ne donnaient pas de permis

11 pour un bachelor, mais qu'ils les toléraient.

[103]     À l’audition M. Mathon affirme que c’est plutôt avant d’acheter la propriété qu’il s’est rendu à la Ville pour faire une demande de permis.

[104]     Dans les deux cas toutefois, le résultat est le même. Le préposé de la Ville (dont le nom n’est jamais mentionné) lui aurait répondu qu’il ne pouvait délivrer un permis pour un logement au sous-sol, mais lui a fait savoir qu’il y en a une centaine dans la Ville et que celle-ci est tolérante vis-à-vis la situation.

[105]     Mathon père, un entrepreneur en construction déclare que c’était la première fois de sa carrière qu’il faisait des travaux sans obtenir un permis. Ceci démontre l’aspect exceptionnel de la situation et comment celle-ci ne pouvait être ignorée par la venderesse ou son mandataire.

[106]     Raymond Masse, inspecteur de la Ville, confirme en partie la perspective de Mathon père.

[107]     Informé de l’existence du second logement au sous-sol de la propriété, il a émis un avis d’infraction et est allé rencontrer les acheteurs. Masse a expliqué aux acheteurs ce qu’ils devaient enlever. Il devait ensuite venir constater ce qui avait été enlevé et fermer son dossier après. Il a clairement laissé entendre que les acheteurs pourraient immédiatement après, réinstaller tout l’équipement enlevé. C’est de ce genre de « tolérance » dont on parle. Il n’en demeure pas moins que le 2e logement est illégal.

[108]     Mathon déclare que son père ne lui a rien dit de spécifique à propos du permis demandé et refusé. Elle a simplement su que la construction s’effectuait sans permis[30].

[109]     La connaissance personnelle de Mathon n’est pas essentielle pour conclure que la défenderesse savait qu’elle devait obtenir un permis et qu’elle prenait un risque de construire le logement sans obtenir le permis.

[110]     Cette connaissance lui est attribuée parce que son mandataire (son père) possédait toute cette information. Elle ne peut se cacher derrière celui-ci pour plaider qu’elle était de bonne foi puisqu’elle répond des gestes de son mandataire dans l’exécution de son mandat[31].

[111]     Mathon par l’entremise de son père a posé le geste délibéré de construire non seulement la porte d’entrée, mais le logement sans obtenir le permis requis.

[112]     Même si Mathon a avisé les acheteurs de l’absence de permis pour construire l’entrée du sous-sol, nous avons déjà indiqué que cette dénonciation était insuffisante.

[113]     Avant l’achat de la propriété par Mathon, un logement existait déjà au sous-sol et les locataires empruntaient une sortie arrière, toujours présente. C’est ce logement que Mathon refait. L’ajout d’une porte d’entrée sur le côté ne peut s’interpréter comme correspondant à la construction d’un logement.

[114]     En plus de la porte d’entrée, Mathon père a effectué d’autres travaux majeurs dans le logement. Dans son interrogatoire hors cour, il parle d’environ 40 000 $ dollars en incluant la porte d’entrée. Il est donc clair que la déclaration d’absence de permis était incomplète, et ce, volontairement.

4.1.3         La diligence des acheteurs

[115]     Quel est le niveau de diligence requis des acheteurs?

[116]     Ceux-ci sont en droit de s’attendre à ce que l’occupation de la propriété par le vendeur corresponde à ce qui est permis[32]. Il s’agit d’une présomption reconnue par la jurisprudence[33]. À première vue rien ne révélait que l’utilisation n’était pas permise.

[117]     Les carences techniques qui rendent le logement non conforme ne sautent pas à la vue, même d’une personne avisée comme l’inspecteur préachat.

[118]     Que la propriété soit utilisée comme une maison multigénérationnelle ou comme garçonnière, dans les deux cas il s’agit d’un logement d’appoint au sens du règlement de la Ville. Ce règlement ne différencie pas entre les différents logements d’appoint.

[119]     Mathon reproche aux acheteurs d’avoir souscrit, dans l’acte de vente notarié, à une obligation contractuelle de vérifier la conformité du logement, ce qu’ils n’auraient omis de faire. Voyons comment se lit la clause :

D'autre part, l'acquéreur s'oblige à ce qui suit :

1.     Prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur;

[Le Tribunal souligne]

[120]     L’utilisation projetée de la propriété par les acheteurs n’est pas différente de ce que l’annonce de Mathon projette ni même de celle qu’elle en faisait elle-même. Les acheteurs n’entendent donc pas donner à la propriété, prise dans son ensemble, une destination différente de celle qu’elle avait avant l’achat.

[121]     Contrairement à ce que soutient Mathon, dans cette Ville, un logement multigénérationnel n’est pas un changement d’utilisation par rapport à un logement indépendant situé au même endroit.

[122]     Tel que le dit la Cour d’appel dans Lamoureux[34], les acheteurs pouvaient raisonnablement supposer que la destination donnée à cette habitation par la venderesse et son usage au moment de la vente était conforme à la réglementation en vigueur.

[123]     La Cour d’appel ajoute que « La destination demeurant inchangée, la clause concernée ne peut jouer en faveur des intimés » [les vendeurs].  Nous sommes dans une situation similaire ici.

4.1.4         L’annulation de la vente

[124]     Le remède approprié dans les circonstances est la résolution de la vente. Voici ce que prévoit l’article 1604 C.c.Q :

1604. Le créancier, s’il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature de l’obligation contractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s’il s’agit d’un contrat à exécution successive.

Cependant, il n’y a pas droit, malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d’importance, à moins que, s’agissant d’une obligation à exécution successive, ce défaut n’ait un caractère répétitif; mais il a droit, alors, à la réduction proportionnelle de son obligation corrélative.

La réduction proportionnelle de l’obligation corrélative s’apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées; si elle ne peut avoir lieu, le créancier n’a droit qu’à des dommages-intérêts.

[Le Tribunal souligne]

[125]     Comme dans l’affaire Darkallah[35], la connaissance par Mathon de l’usage que les demandeurs entendaient faire du bien, les attentes légitimes des demandeurs quant à l’usage envisagé permettent de conclure que le bien promis n’a pas été livré.

[126]      Le défaut est d’importance. L’expert Maxime Bergeron évalue les coûts de la mise aux normes entre 62 905,95 $ et 136 399,88 $ suivant l’option retenue.

[127]     Les contraintes imposées par le règlement sont importantes[36]. La superficie minimale de plancher du logement d'appoint ne doit pas être inférieure à 538 pi2 et en aucun moment, il ne doit occuper plus de 30 % de la superficie de plancher du bâtiment.

[128]     Un minimum de 33 % de la superficie du rez-de-chaussée doit être occupé par le logement principal. Un minimum de 33 % de la superficie du sous-sol doit aussi être consacré au logement principal. 50 % de la superficie du logement d’appoint doit se trouver au rez-de-chaussée.

[129]     La superficie habitable au sol de chacun des étages (RDC et sous-sol) est de 1397 pi2.

[130]     Suivant l’une des deux propositions retenues par la firme d’architecte, la superficie maximale habitable pour le logement d’appoint serait de 838 pi2 dont 419 pi2 serait au rez-de-chaussée. Il faut installer un mur coupe-feu entre les deux logements.

[131]     Il s’agit de ce qu’il qualifie de l’option minimale. Elle couterait au minimum 62 905,95 $. Dans ce scénario, certaines chambres du logement principal doivent être déménagées au sous-sol afin de permettre d’équiper le rez-de-chaussée d’une deuxième cuisine et d’un séjour.

[132]     Une deuxième option qui optimise la qualité de l’espace par rapport à son prix couterait 136 399,88 $. Dans cette option, le séjour du logement principal se trouve réduit de moitié, l’escalier du logement est déplacé pour lui permettre d’accéder au rez-de-chaussée et un deuxième escalier est construit pour desservir le logement principal et son espace au sous-sol. L’organisation de l’espace est beaucoup plus fluide.

[133]     Le Tribunal n’est pas en mesure de choisir, laquelle des deux propositions devrait être retenue. En réalité l’une et l’autre des propositions risqueraient d’affecter considérablement et négativement la valeur de la propriété parce que le logement principal se trouverait amputé de façon importante. La défenderesse l’a d’ailleurs reconnu.

[134]     Ceci permet toutefois de conclure que le défaut est suffisamment important pour autoriser la résolution de la vente.

4.1.5         La restitution des prestations.

[135]     Dans le contexte où le Tribunal ordonne l’annulation de la vente, il faut en déterminer les conséquences pour les parties.

[136]     L’article 1699 C.c.Q. prévoit que lorsqu’un tribunal annule un acte juridique, les parties ont droit à la restitution de leurs prestations. Les acheteurs ont droit de récupérer le prix de vente payé alors que Mathon peut récupérer la propriété.

[137]     La restitution des prestations se fait en nature lorsque c’est possible.

[138]     Deux difficultés se posent. L’immeuble a subi des améliorations ou réparations nécessaires. Il a aussi été hypothéqué par les demandeurs ce qui rend impossible sa restitution sans que l’hypothèque ne soit radiée.

[139]     Quant à l’hypothèque, le Tribunal en discutera à la toute fin des motifs.

[140]     Les dépenses qui ont amélioré la propriété doivent être considérées comme des impenses à être traitées suivant l’article 1703 C.c.Q.[37]Cet article réfère au droit qui échoit au possesseur de bonne foi. Celui-ci a droit d’être remboursé tant des impenses nécessaires que des impenses utiles[38].

[141]     Celles qui n’entrent pas dans cette catégorie pourraient se qualifier comme des dommages puisque la défenderesse sera jugée de mauvaise foi.

[142]     Les demandeurs réclament ce qui suit et dans la colonne de droite le Tribunal indique le montant accordé :

Objet

 Réclamé

 Accordé

Droit de mutation (pièce P-1) :

           3 555,00  $

   3 555,00  $

Frais d’inspection préachat (pièce P-3) :

              511,64  $

      511,64  $

Frais pour extermination des fourmis charpentières (pièce P-13) :

           1 207,24  $

   1 207,24  $

Travaux effectués sur l’Immeuble (pièce P-25) :

           7 697,85  $

   7 333,99  $

Taxes municipales (pièce P-28) :

         17 938,32  $

 17 938,32  $

Taxes scolaires (pièce P-29) :

           4 735,11  $

   4 735,11  $

Frais de notaire (pièce P-30) :

           1 328,20  $

   1 328,20  $

Remboursement de la franchise d’assurance (pièce P-31) :

              500,00  $

      500,00  $

Frais de transfert de la demanderesse, Johanne Bissonnette (pièce P-38) :

         10 440,00  $

 10 440,00  $

Pénalité pour annulation de l’hypothèque (à parfaire) :

           3 500,00  $

              -   $

Réparation de la toiture :

           4 484,03  $

   4 484,03  $

Frais de déménagement :

           1 500,00  $

      600,00  $

TOTAL :

         57 397,39  $

 52 633,53  $

[143]     La réclamation de 7 697,85 $ est pour diverses améliorations ou modifications apportées à la propriété avant le dépôt de la demande en résolution de la vente[39]. Le Tribunal accorde 7 333,39 $ puisque les acheteurs n’ont pu valablement expliquer la facture numéro 4, la facture 5 pour le plancher flottant tandis que la facture 2 est pour une chaufferette d’appoint que les demandeurs peuvent emporter avec eux.

[144]     Une objection à la réclamation des frais de déménagement a été faite en l’absence de preuve documentaire. Les demandeurs n’ayant pas conservé la facture, ils peuvent en faire la preuve par un moyen secondaire. La raisonnabilité de la dépense doit alors être considérée. Le Tribunal réduit les frais de déménagement à  600 $, ce qui dans les circonstances est plus que raisonnable pour la location d’un camion pendant trois jours.

[145]     Les acheteurs ont renoncé à réclamer la pénalité pour terminaison prématurée du prêt hypothécaire ce qui réduit leur demande de 3 500 $.

[146]     Outre les taxes payées, le poste le plus important de ces dépenses est l’indemnité de relogement temporaire que Bissonnette a dû payer dans le contexte que le Tribunal décrit ci-après.

[147]     Dès que les acheteurs se sont conformés à l’avis d’infraction de la Ville et aux instructions des pompiers, la cuisine de Bissonnette est devenue inutilisable.

[148]     Bissonnette, Proulx et Ravenda ont alors partagé, trois fois par jour la cuisine du rez-de-chaussée. Toutefois quand Proulx et Ravenda dormaient ou recevaient des amis, Bissonnette était embêtée par la situation et n’osait pas venir dans la cuisine.

[149]     Même chose lorsque Bissonnette désirait recevoir quelqu’un à diner.

[150]     En novembre 2017, Proulx accouche de triplés. La situation devient de plus en plus difficile en particulier parce que les horaires des uns, leurs besoins et ceux des autres sont de plus en plus incompatibles avec le projet initial des acheteurs. D’une famille unie qui souhaitait vivre ensemble, la zizanie, aidée par l’épuisement et le stress, s’empare du groupe.

[151]     Au point où en juillet 2018, Bissonnette convient de quitter la propriété. Elle déménage dans un appartement dont le loyer est de 870 $ par mois. En juillet 2019, la durée de son bail, elle aura dépensé inutilement 10 440 $[40]. Le Tribunal estime qu’il s’agit d’un dommage découlant directement de la faute de Mathon.

4.1.6         L’indemnité réclamée par Mathon

[152]     Mathon réclame une indemnité des acheteurs parce que ceux-ci ont joui des lieux depuis l’achat.

[153]     Suivant l’article 1704 C.c.Q., les acheteurs doivent être considérés comme des possesseurs de bonne foi et ne doivent aucune indemnité pour la jouissance normale du bien sauf si cette jouissance est l’objet principal de la prestation.

[154]     Une récente décision de la Cour d’appel a examiné cet article dans le cadre de la résolution d’une vente de propriété[41]. La possession par les acheteurs n’a pas été considérée comme étant l’objet principal de la prestation. Dans cette décision, la Cour d’appel rejette le principe du paiement d’une indemnité de jouissance en faveur du vendeur de mauvaise foi comme c’est le cas ici.

[155]     Mathon connaissait la limitation de droit public, l’absence de permis pour l’aménagement de l’appartement et a faussement laissé croire que le tout était conforme.

[156]     Avec cet arrêt, la Cour d’appel rejette, sans le dire expressément, la théorie développée par Jeffrey Edwards[42] qui veut que ce soit les acheteurs qui deviennent des possesseurs de mauvaise foi dès lors qu’ils demandent la résolution de la vente et qu’en conséquence ils doivent payer une indemnité à compter de l’assignation.

[157]     Dans Darkallah, la Cour d’appel ajoute que si la venderesse ne renverse pas la présomption de connaissance du vice qui pèse sur elle et considérant que la restitution lui est imputable, en ce qu’elle découle de son défaut de respecter la garantie de qualité  prévue dans le C.c.Q., c’est plutôt à elle que l’exception prévue à l’article 1704, al. 2 C.c.Qaurait pu être appliquée de façon à l’obliger à payer les intérêts à compter du moment où elle a reçu le prix de vente.

[158]     Considérant le libellé de la demande, le Tribunal limite, suivant l’article 1704, al. 2 C.c.Q. le paiement d’intérêts et de l’indemnité additionnelle à compter de la date de l’assignation.

4.2               Le droit à une diminution du prix

[159]     Dans la mesure où le Tribunal n’aurait pas conclu au droit à la résolution de la vente, les acheteurs demandaient que le Tribunal condamne Mathon à leur payer a) les coûts déjà engagés pour réparer le toit (4 484,03 $), les frais nécessaires pour compléter la réfection du toit (8 623,13 $) et le remboursement de la franchise d’assurance (500,00 $), soit une somme totale de 13 607,16 $, b) 136 399,88 $ pour la mise aux normes du logement d’appoint, c) 11 647,24 $ pour l’extermination des fourmis et le transfert de Bissonnette.

[160]     N’eût été l’annulation, le Tribunal aurait fait droit à cette réclamation en partie. Les acheteurs auraient certes eu droit à une diminution du prix pour les fausses représentations quant au toit, aux infiltrations antérieures et la limitation de droit public. Voici pourquoi :

[161]     En 2013, le couvreur Lacourse est un sous-traitant régulier de Mathon père. Il témoigne avoir été appelé sur les lieux de la propriété une première fois en 2012 parce que le toit coulait.

[162]     Il procède alors à une réparation temporaire autour de la cheminée. À son avis c’était bon pour un an. Au printemps 2013, il retourne sur les lieux à la demande de Mathon père.

[163]     Ce dernier lui demande un prix pour refaire la couverture. Le prix donné par Lacourse est beaucoup trop élevé au goût de Mathon. Il lui demande alors quelles sont les options pour étirer la durée de vie de la couverture.

[164]     Lacourse lui offre de faire un « recoating ». Cette opération constitue à refaire la couche UV qui protège la membrane d’un toit plat. C’est un resurfaçage. Suivant la condition de la toiture, les conditions météo des années qui suivent, cette réparation peut valoir pour une année ou encore pour cinq ans et parfois même plus. Un prix de 5 000 $ fut convenu et payé comptant par Mathon père.

[165]     Quelques jours plus tard, on le rappelle pour qu’il émette un certificat de garantie, lequel est stipulé non transférable sauf accord de Lacourse. Ce dernier s’exécute pour faire une faveur à Mathon père, qui est un de ses donneurs d’ouvrage[43].

[166]     Mathon prétend que Lacourse n’est pas crédible. Le Tribunal a relu les deux interrogatoires déposés de même que les allégués de la demande qui portent sur les versions contradictoires qui viendraient de Lacourse.

[167]     Lacourse a d’abord nié avoir fait quelques travaux que ce soit sur ce toit suivant la déclaration des demandeurs.

[168]     Il est évident que Lacourse tente alors de protéger Mathon père et par la même occasion de se protéger, parce que le travail en était un de « patchage » et que la garantie était somme toute factice.

[169]     Une fois qu’il fut démontré que les dénégations de Lacourse ne tenaient pas la route et lorsqu’il a été appelé en garantie par Mathon, il a décidé de déballer tout ce qu’il savait. Du moins, c’est la position que le Tribunal retient comme étant la plus probable.

[170]     Aucun passage significatif de ces interrogatoires hors cour n’a été contredit sauf par Mathon qui nie que son toit n’ait jamais coulé. On se demande alors pourquoi elle aurait eu recours aux services de Lacourse.

[171]     Une information importante est d’ailleurs apparue au cours du procès. Mathon a initialement mis sa propriété en vente par l’entremise d’un courtier. Après la tenue de l’inspection préachat, le promettant-acheteur s’est dédit alléguant la mauvaise qualité de la toiture.

[172]     La date exacte de cette offre n’a pas été communiquée. Mathon père témoigne que cette offre est intervenue avant la réparation de la toiture.

[173]     La connaissance et les agissements de Mathon père lient son mandant. Mathon ne peut se cacher derrière le fait que son père ne lui aurait pas tout dévoilé au sujet de la toiture. Il a bien fallu que quelqu’un appelle Mathon père pour lui parler de la toiture et lui demander de la faire réparer.

[174]     Que Mathon ait ignoré que ce n’était pas une réfection complète qui fut faite est étonnant, mais ça ne lui est d’aucun secours puisque Mathon père, lui le savait.

[175]     Selon la version que le Tribunal retient, Mathon savait à tout le moins qu’il y avait eu des infiltrations près de la cheminée. C’est exactement là où l’expert découvre le bois pourri. C’est aussi là où sont apparues les fourmis charpentières.

[176]     L’expert de Mathon a bien tenté de convaincre le Tribunal que le bois peut atteindre le niveau de pourriture vu sur les photos en deux semaines, voir en 48 heures et que les fourmis charpentières peuvent apparaître après quelques jours d’infiltrations.

[177]     Sa position va à l’encontre de l’expérience de deux travailleurs dans le domaine[44] et de celle de l’expert de la demande[45]. Sans avoir la connaissance judiciaire de la période nécessaire pour atteindre ce niveau de pourriture, le bon sens dicte qu’on ne parle pas de quelques jours ni de quelques semaines. D’ailleurs, les infiltrations les plus récentes n’avaient laissé que des cernes au plafond.

[178]     L’expert de Mathon a aussi démontré que le chevêtre, la pièce de bois sur laquelle les solives du salon sont fixées perpendiculairement, s’affaisse graduellement. Selon lui, si le chevêtre s’affaisse, tout le toit baisse dans cette section et il est probable que la membrane du toit se fissure, ce qui expliquerait les infiltrations. Le chevêtre, dit-il, s’il était affaissé avant 2016, aurait pu être visible au plafond.

[179]     Il croit que des indices existaient lors de l’achat. Il réfère à la poutre du salon qui aurait démontré un certain fléchissement.

[180]     Ici, le témoignage de l’expert peut mener à deux conclusions : soit que le chevêtre s’est affaissé avant l’achat et qu’il y avait un indice de cet affaissement avec la poutre du salon ou encore qu’il s’est affaissé après l’achat pour défaut d’entretien du toit. Ces deux conclusions sont incompatibles entre elles.

[181]     L’inspecteur préachat n’a pas noté le fléchissement de la poutre en question.

[182]     Quand les pompiers ont vérifié la solidité du toit, ils n’ont rien remarqué et ils ont remis la possession de la propriété des demandeurs.

[183]     Les fourmis charpentières ont été aperçues pour la première fois, bien avant les infiltrations de janvier 2016. Elles sont un indice d’humidité et de pourrissement du bois.

[184]     Mathon avait déjà fait faire par Lacourse, une réparation partielle de son toit autour de la cheminée, là où le chevêtre s’est affaissé.

[185]     À l’été ou à l’automne suivant cette première réparation, qui date d’avant la vente, elle a aussi mandaté Lacourse pour qu’il « étire la durée de vie » du toit.

[186]     L’expert Guertin attribue alors l’affaissement du chevêtre au poids de la glace et de la neige sur le toit. Guertin n’a examiné aucun relevé météorologique pour savoir s’il s’agissait d’une situation exceptionnelle. Il a estimé le poids de la glace selon sa perception de l’épaisseur de celle-ci. Aucune mesure de l’épaisseur de la glace n’a été faite. D’autres témoins ont constaté des épaisseurs différentes de celle rapportée par Guertin.

[187]     Mathon elle-même n’a jamais fait déneiger son toit.

[188]     En contre-interrogatoire, Guertin admet qu’il est plutôt inusité d’avoir une toiture faite d’asphalte et gravier et une autre portion avec une membrane d’élastomère. Il n’avait pas noté cet élément avant que l’avocat de la défenderesse ne le porte à son attention. Selon lui, cela peut indiquer qu’il y a eu une réparation, des infiltrations antérieures.

[189]     Le Tribunal estime qu’il est nettement plus probable que le vice existait au moment de l’achat, mais qu’il n’était pas visible. Mathon a induit les demandeurs en erreur en leur laissant croire que la toiture avait été refaite et qu’ils bénéficiaient d’une garantie.

[190]     Mathon doit donc être tenue responsable des vices et des dommages qui y sont reliés.

4.3               Les demandeurs ont-ils droit à des dommages?

[191]     Les demandeurs réclament 75 000 $ (25 000 $ chacun) pour les troubles et inconvénients subis par la faute de la défenderesse.

[192]     La preuve n’a pas été exhaustive sur les troubles et inconvénients subis. Il n’en demeure pas moins que les contraintes des demandeurs ont été importantes du moins quant à l’aspect relationnel entre les parties.

[193]     De même, la famille a vécu plus d’un an sans pouvoir utiliser son salon et en étant aussi coupé du chauffage dans cette pièce. Comme le salon est à aire ouverte avec la salle à manger et la cuisine, la température des autres espaces était également affectée.

[194]     Proulx et Ravenda ont dû se résoudre à utiliser leur chambre comme salon et y installer leur téléviseur.

[195]     La famille vivra deux déménagements au lieu d’un seul puisqu’elle doit se trouver une nouvelle maison. La recherche de cette nouvelle maison demandera temps et énergie.

[196]     Les demandeurs ont aussi investi inutilement temps et argent dans les soins donnés à la propriété.

[197]     Ils ont expliqué comment le climat s’est détérioré entre eux après avoir été obligé d’enlever les éléments de cuisine qui se trouvaient dans la garçonnière. D’une famille tissée serrée, la perte de leur intimité a éventuellement rendu la situation invivable pour les parties. Bissonnette n’avait plus ses quartiers contrairement à ce qui était prévu.

[198]     La situation a pris une telle ampleur que Bissonnette s’est sentie obligée de quitter la propriété et de se reloger temporairement jusqu’à ce la conclusion du litige.

[199]     Les demandeurs ont aussi vécu le stress lié à l’avis d’infraction de la Ville concernant la garçonnière, les pertes de temps pour tenter de faire corriger la situation. La même chose peut être dite de la présence des fourmis charpentières, des démarches pour les faire exterminer, des infiltrations d’eau par le toit, les démarches pour obtenir le respect de la garantie de part de Lacourse puis de Mathon, les réparations, etc.

[200]     Les procédures, les démarches chez les avocats, l’engagement d’un expert, la tenue d’un procès engendrent perte de temps et stress.

[201]     Pour le tout, le Tribunal octroie à chacun des demandeurs 15 000 $.

4.4               Retarder l’effet de l’annulation

[202]     Les demandeurs, dans leurs conclusions amendées en date du 18 janvier 2019, demandent que l'annulation de la vente prenne effet au moment où la défenderesse aura versé aux demandeurs le plein paiement des montants dus en vertu du jugement à intervenir sur la présente demande, en capital, intérêts et frais.

[203]     Le propre d’un jugement c’est qu’il soit exécutoire. En ajoutant une telle condition, le Tribunal estime qu’une importante difficulté interviendra pour déterminer la date de l’annulation.

[204]     L’immeuble est hypothéqué. L’annulation de la vente pourrait occasionner le rappel du prêt hypothécaire et mettre les demandeurs dans une position difficile.

[205]     Les demandeurs souhaitent que l’hypothèque soit payée par le remboursement du prix de vente.

[206]     Il n’est pas impossible que le créancier hypothécaire accepte la créance des demandeurs comme garantie, mais le tout demeure spéculatif et le Tribunal ne peut s’en satisfaire pour régler la situation.

[207]     Par contre, la responsabilité de toutes les charges pouvant affecter l’immeuble doit passer à la défenderesse dès l’annulation. Par exemple, les taxes redeviennent à la charge de la défenderesse dès que le jugement est exécutoire. Si l’annulation n’a pas lieu à ce moment, d’autres difficultés se soulèveront pour récupérer ces sommes.

[208]     On peut comprendre les demandeurs de ne pas vouloir rendre l’immeuble si leurs prestations ne sont pas restituées. La conservation du titre n’est toutefois pas une véritable option.

[209]     Le Tribunal croit pouvoir retarder le transfert de la possession de l’immeuble jusqu’à ce que le jugement soit exécuté.

[210]      La restitution ordonnée des prestations, tel le prix de vente devient une créance. Les demandeurs pourront exécuter cette créance dès que le jugement devient exécutoire si la défenderesse ne les paie pas.

[211]     Au besoin, ils pourront saisir la propriété et la faire vendre pour payer leur créance et satisfaire le créancier hypothécaire.

[212]     Selon le Tribunal il s’agit de la seule véritable option dans les circonstances en cas de défaut de la défenderesse de s’exécuter.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[213]     ACCUEILLE la demande introductive d’instance;

[214]     PRONONCE l’annulation du contrat de vente intervenue entre les demandeurs et la défenderesse le 23 avril 2014, devant Me Marlène Mailloux, notaire à Montréal, sous le numéro 20 185 de ses minutes, pour l’immeuble désigné comme suit :

DÉSIGNATION

« Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro UN MILLION SEPT CENT CINQUANTE ET UN MILLE SIX CENT QUATORZE (1 751 614) du CADASTRE DU QUÉBEC, dans la circonscription foncière de l’Assomption.

Avec bâtisse dessus construite portant le numéro [...], Repentigny, Québec, [...], circonstances et dépendances. »

[215]     ORDONNE la remise en état des parties comme si la vente n’avait jamais eu lieu;

[216]     CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 337 000,00 $ en remboursement du prix de vente, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation;

[217]     DÉCLARE bonne, valable et suffisante l’offre des demandeurs de remettre à la défenderesse l’immeuble susdit dans l’état où il se trouve et avec ses accessoires, sujet à l’hypothèque l’affectant que les demandeurs devront acquitter à même le remboursement du prix de vente que lui versera la défenderesse;

[218]     DÉCLARE la défenderesse de mauvaise foi, et ce, aux fins de restitution de prestation;

[219]     CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs 42 193.53 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation;

[220]     CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse Bissonnette 10 440 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du présent jugement;

[221]     CONDAMNE la défenderesse à payer à chacun des demandeurs 15 000,00 $ en dommages avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation;

[222]     ORDONNE à la défenderesse d’assumer les honoraires du notaire s’il y a lieu et les frais de radiation de l’hypothèque liés à l’annulation de la vente et à la rétrocession de l’immeuble;

[223]     DIFFÈRE la remise par les demandeurs de la possession de l’immeuble ci-devant désigné, jusqu’à parfait paiement par la défenderesse aux demandeurs du montant dû en vertu du présent jugement en capital, intérêts et frais;

[224]     AVEC FRAIS DE JUSTICE y compris les frais d’experts.

 

 

__________________________________PIERRE NOLLET, J.C.S.

 

Me Marc-Antoine Pitre

Pour les défendeurs

 

Me Philip Hershman

Pour la défenderesse/demanderesse en garantie

 

 

Date d’audience :

4, 5, 6 et 7 février 2019



 

 

 

 

TABLE DES MATIÈRES

 

L’APERÇU................................................................................................................................. 1

1.         LE CONTEXTE.............................................................................................................. 2

2.         LES QUESTIONS EN LITIGE....................................................................................... 6

3.         POSITION DES PARTIES............................................................................................. 6

4.         L’ANALYSE.................................................................................................................... 7

4.1      Les demandeurs remplissent-ils les conditions pour demander l’annulation de la vente?   7

4.2      Le droit à une diminution du prix............................................................................. 19

4.3      Les demandeurs ont-ils droit à des dommages?................................................. 22

4.4      Retarder l’effet de l’annulation................................................................................. 23

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :................................................................................. 24

TABLE DES MATIÈRES....................................................................................................... 27

 

 

 

[1] P-2.

[2] P-3.

[3] P-4 signée par la défenderesse en date du 9 mars 2014.

[4] P-1.

[5] Voir factures pour tous les travaux ou impenses faites P-25.

[6] P-23.

[7] P-8.

[8] P-13.

[9] P-7.

[10] P-8.

[11] P-9.

[12] P-10.

[13] P-11.

[14] P-13.

[15] P-14.

[16] P-15.

[17] D-3.

[18] P-12

[19] P-16.

[20] P-17.

[21] P-3, page 4.

[22] Interrogatoire hors cour de Johanne Bissonnette le 8 novembre 2016, page 18.

[23] 1716 C.c.Q.

[24] P-39 et P-39A.

[25] Gestion Godbout Bergevin inc. c. Dumont2017 QCCS 5860 (CanLII), para. 45.

[26] Article 6.1.1.1 du règlement.

[27] P-8.

[28] 2014 QCCA 1462 (CanLII).

[29] Interrogatoire de M. Roger Mathon, 27 octobre 2016, page 16.

[30] Interrogatoire hors cour de Johanne Mathon, 8 novembre 2016, page 22.

[31] 2160 C.c.Q.

[32] Lamoureux c. Vézina, 2014 QCCA 1462 (CanLII), para. 75.

[33] Chabot c. Ruel1997 CanLII 8556 (QC CS), [1997] R.J.Q. 1735 (C.S.).

[34] Lamoureux c. Vézina, 2014 QCCA 1462 (CanLII), para. 75.

[35] 3223701 Canada inc. c. Darkallah, 2018 QCCA 937 (CanLII), para. 35 à 37.

[36] P-33.

[37] 1703 C.c.Q.

[38] 958 et 959 C.c.Q.

[39] P-25.

[40] P-38.

[41] 3223701 Canada inc. c. Darkallah, 2018 QCCA 937 (CanLII), para. 53 à 63;  Daoust c. Dubé2017 QCCS 3121 (CanLII).

[42] Jeffrey EDWARDS, La garantie de qualité : l'indemnité de valeur locative et d'autres aspects que provoque la résolution de la vente dans Développements récents en droit immobilier (1998), Service de la formation permanente du Barreau du Québec, 1998; EYB1998DEV89.

[43] Interrogatoire de Sylvain Lacourse par la défenderesse, 8 novembre 2016, pages 6 à 13, 32 à 34 et interrogatoire de Sylvain Lacourse par les demandeurs, 8 novembre 2016, page 41.

[44] Témoignage de Sébastien Beaumier et témoignage écrit de Paul Novak (P-6).

[45] P-37, page 2 et témoignage de M. Jean Desormeaux.